Au Canada, de nombreux acheteurs reçoivent l’aide de leurs parents ou d’autres membres de leur famille. Un don peut payer une partie ou la totalité de votre mise de fonds, mais l’argent doit être un véritable don et non un prêt. Votre prêteur voudra aussi des documents qui montrent qui a donné l’argent et comment il vous est parvenu.
Qui peut vous donner l’argent
Cela dépend de l’assureur de votre prêt hypothécaire. Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, votre prêt doit être assuré, et chaque assureur publie sa propre formulation :
- La SCHL accepte « un don financier non remboursable d’un membre de la famille » comme source traditionnelle de mise de fonds.
- Sagen accepte un don non remboursable d’une personne liée à l’emprunteur par un lien familial ou juridique.
- Canada Guaranty accepte un don d’un proche parent.
Ces programmes ne mentionnent pas les amis parmi les sources acceptées. Si la personne qui vous donne l’argent n’est pas un membre de votre famille, parlez-en à votre prêteur avant de l’accepter.
Prêts assurés et non assurés
Prêts assurés (mise de fonds de moins de 20 %). Votre prêteur doit respecter les règles de l’assureur en plus des siennes. La mise de fonds minimale ne change pas parce que l’argent provient d’un don. L’argent reçu en don compte de la même façon que l’épargne lorsque l’assureur fixe votre prime, à condition qu’il s’agisse d’une source traditionnelle. La prime plus élevée de 4,50 % s’applique aux mises de fonds empruntées (non traditionnelles), pas aux dons.
Prêts non assurés (mise de fonds de 20 % ou plus). Comme il n’y a pas d’assureur, chaque prêteur établit sa propre politique sur les donateurs acceptés. Les prêteurs sous réglementation fédérale suivent quand même la ligne directrice B-20 du BSIF. Elle vise les prêts assurés et non assurés, et elle précise que les prêteurs doivent faire des efforts rigoureux pour connaître la provenance de la mise de fonds. Un don devrait être accompagné d’une lettre du donateur confirmant qu’il est « sans recours ». Cela signifie que le donateur n’a aucun droit légal de réclamer l’argent.
La lettre de don
La plupart des prêteurs ont leur propre formulaire : demandez-le d’abord. Une lettre de don comprend habituellement :
- Le nom complet du donateur et de l’acheteur, et leur lien de parenté.
- Le montant exact du don.
- Une déclaration indiquant que l’argent est un don, qu’il n’a pas à être remboursé et qu’il ne donne au donateur aucun droit sur la propriété.
- L’adresse de la propriété que vous achetez, si vous la connaissez.
- La date et la signature du donateur.
La lettre doit être véridique. Si vous avez convenu de rembourser l’argent, il s’agit d’un prêt, et votre prêteur doit être informé de cette dette. Le BSIF s’attend à ce que les prêteurs signalent à l’assureur tout soupçon de fraude ou de fausse déclaration dans les demandes de prêt assuré : une fausse lettre de don peut donc compromettre tout votre prêt hypothécaire.
La preuve des fonds
Une lettre seule ne suffit souvent pas, car votre prêteur doit aussi voir d’où vient l’argent. Soyez prêt à fournir :
- Un relevé du compte du donateur qui montre la sortie de l’argent.
- Un relevé de votre compte qui montre l’arrivée de l’argent.
- Les preuves du transfert, comme une confirmation de virement, qui relient les deux.
Évitez l’argent comptant, difficile à retracer. Demandez à votre prêteur combien de temps l’argent doit se trouver dans votre compte avant la clôture et si la lettre de don doit être signée avant le transfert.
Les dons provenant de l’extérieur du Canada
Un don d’un parent en Chine, en Inde ou dans tout autre pays est traité de la même façon, mais il y a plus de documents et plus d’étapes :
- Utilisez un virement bancaire. Conservez la confirmation de virement. Évitez les services de transfert informels et les transferts par le compte d’autres personnes, car ils sont difficiles à documenter.
- Attendez-vous à une déclaration à CANAFE. Les banques canadiennes et les autres entités déclarantes déclarent les télévirements de 10 000 $ ou plus à CANAFE (FINTRAC), l’organisme canadien de renseignement financier. Cela comprend plusieurs transferts en 24 heures dont le total atteint 10 000 $. Cette déclaration incombe à la banque. Ce n’est pas un impôt.
- Ne fractionnez pas vos transferts pour rester sous 10 000 $. Votre banque peut déclarer les opérations qu’elle juge douteuses, quel qu’en soit le montant.
- Déclarez l’argent comptant à la frontière. Quiconque entre au Canada avec 10 000 $ ou plus en espèces ou en effets monétaires doit le déclarer à l’Agence des services frontaliers du Canada.
- Vérifiez les règles du pays du donateur. Certains pays limitent les sommes qui peuvent en sortir chaque année. Renseignez-vous auprès d’une banque de ce pays.
- Prévoyez du temps. Transférez l’argent bien avant la clôture, et demandez si les relevés rédigés dans une autre langue doivent être traduits.
Consultez revenus et actifs étrangers pour en savoir plus sur le transfert d’argent au Canada.
Exemple concret
Mei gagne 135 000 $ et a épargné 35 000 $. Elle veut une maison en rangée de 600 000 $ en Ontario, avec un impôt foncier de 4 500 $ par année et un chauffage de 125 $ par mois. Ses parents, qui vivent à l’étranger, lui offrent un don de 25 000 $. Son taux contractuel est de 4,49 % sur 25 ans : elle est donc évaluée à 6,49 %.
| Épargne seulement | Épargne + don | |
|---|---|---|
| Mise de fonds | 35 000 $ (le minimum) | 60 000 $ (10 %) |
| Prime d’assurance | 4,00 % = 22 600 $ | 3,10 % = 16 740 $ |
| Prêt hypothécaire total | 587 600 $ | 556 740 $ |
| Versement mensuel | 3 249 $ | 3 078 $ |
| Versement admissible à 6,49 % | 3 932 $ | 3 726 $ |
| ABD (limite de 39 %) | 39,4 % : ne passe pas | 37,6 % : passe |
Le don a trois effets. Il permet à Mei de respecter la limite d’ABD, il réduit sa prime de 5 860 $ et il réduit son versement d’environ 171 $ par mois. En Ontario, elle doit aussi payer comptant à la clôture la taxe de vente de 8 % sur la prime (1 339 $ sur 16 740 $). La SCHL estime les frais de clôture à de 1,5 % à 4 % du prix : elle devrait donc les prévoir dans son budget également.
Notes fiscales
- Pour la personne qui reçoit le don. L’Agence du revenu du Canada (ARC) inscrit « la plupart des cadeaux et des héritages » parmi les montants que vous n’avez pas à déclarer comme revenu. Un don normal en argent d’un parent n’est pas un revenu pour vous.
- Pour un donateur au Canada. Si le donateur donne une immobilisation, comme des actions, l’ARC considère qu’elle a été vendue à sa juste valeur marchande le jour du don, et le donateur peut devoir payer de l’impôt sur tout gain en capital. Vendre des actions pour obtenir l’argent peut aussi créer un gain en capital.
- Pour un donateur à l’extérieur du Canada. Le donateur devrait consulter un conseiller fiscal de ce pays.
Les étapes à suivre
- Demandez à votre prêteur ou à votre courtier sa lettre de don et sa liste de documents requis avant que l’argent ne soit transféré.
- Confirmez que votre donateur est un membre de la famille accepté selon les règles de votre prêteur et de votre assureur.
- Envoyez l’argent par virement bancaire et conservez toutes les preuves.
- Utilisez la calculatrice d’assurance de la SCHL pour comparer les mises de fonds, et ajoutez l’argent du CELIAPP ou du Régime d’accession à la propriété (RAP) du REER que vous utiliserez.
- Obtenez une préapprobation et parlez du don au prêteur dès le départ.
Sources : SCHL, exigences générales; SCHL, primes; Sagen, New to Canada; Sagen, résidences de vacances et secondaires; Canada Guaranty, Maple Leaf Advantage; BSIF, ligne directrice B-20; CANAFE, opérations déclarées; ARC, montants non déclarés ou non imposés; ARC, gains en capital; Ontario, taxe de vente sur les primes d’assurance. Tous les versements ont été calculés avec le moteur de calcul hypothécaire de ce site.