Inutile d’attendre des années après votre arrivée pour acheter une maison au Canada. Les résidents permanents ont accès aux mêmes prêts assurés que les citoyens, souvent avec une mise de fonds de 5 %, et les trois assureurs hypothécaires ont des programmes pour les acheteurs ayant peu d’historique de crédit canadien. Il vous faut les bons documents et savoir quelles règles s’appliquent à votre statut.
D’abord, vérifiez votre statut : l’interdiction fédérale visant les acheteurs étrangers
La Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens est entrée en vigueur le 1er janvier 2023, et le gouvernement fédéral l’a prolongée jusqu’au 1er janvier 2027. Cette date approchant, vérifiez si l’interdiction a de nouveau été prolongée ou remplacée avant de signer quoi que ce soit. Tant qu’elle s’applique :
- Elle ne s’applique pas aux citoyens canadiens, aux résidents permanents ni aux personnes inscrites en vertu de la Loi sur les Indiens.
- Elle vise les maisons et bâtiments semblables comptant jusqu’à trois logements, ainsi que les logements comme les maisons jumelées, les maisons en rangée et les condos.
- Elle ne s’applique que dans les régions métropolitaines de recensement et les agglomérations de recensement (villes et localités plus importantes). Les propriétés situées à l’extérieur sont exemptées.
- Les titulaires d’un permis de travail sont exemptés s’il leur reste au moins 183 jours de validité sur leur permis ou leur autorisation de travail à la date de l’achat et qu’ils n’ont pas acheté plus d’un immeuble résidentiel.
- Certains étudiants sont exemptés, mais seulement à des conditions strictes (notamment cinq ans de déclarations de revenus et de présence physique, et un prix d’au plus 500 000 $). Certains demandeurs d’asile et personnes protégées sont aussi exemptés.
- Enfreindre la règle peut entraîner une amende allant jusqu’à 10 000 $, et un tribunal peut ordonner la vente de la propriété.
Être exempté de l’interdiction fédérale ne vous exempte pas des taxes provinciales visant les acheteurs étrangers.
Les taxes provinciales sur les acheteurs étrangers
- Ontario : impôt sur la spéculation pour les non-résidents (ISNR). 25 % du prix, partout en Ontario, sur les habitations de un à six logements, lorsqu’un des acheteurs est un ressortissant étranger (une personne qui n’est ni citoyenne ni résidente permanente). Il existe des exemptions pour les candidats des programmes provinciaux, les personnes protégées et les conjoints de citoyens, de résidents permanents, de candidats ou de personnes protégées. Si vous devenez résident permanent dans les quatre ans suivant l’achat, vous pouvez demander un remboursement. Cette taxe s’ajoute aux droits de mutation immobilière habituels.
- Colombie-Britannique : droits additionnels de mutation pour les acheteurs étrangers en C.-B. 20 % de la juste valeur marchande de la part d’un ressortissant étranger, sur les propriétés résidentielles du Grand Vancouver, de la vallée du Fraser, du district régional de la Capitale, d’Okanagan-Centre et de Nanaimo. Les candidats confirmés du programme des candidats de la Colombie-Britannique peuvent en être exemptés une fois, pour une résidence principale.
Les autres provinces ont leurs propres règles : consultez votre notaire ou votre avocat en droit immobilier avant de faire une offre.
Mise de fonds et programmes hypothécaires pour nouveaux arrivants
Les règles de mise de fonds minimale sont les mêmes que pour tout le monde : 5 % des premiers 500 000 $, 10 % du reste, et 20 % à partir de 1,5 million $. Les trois assureurs hypothécaires acceptent les nouveaux arrivants :
- SCHL : les résidents permanents ont accès à tous les produits de propriétaire-occupant de la SCHL, sans durée minimale au Canada. Les non-résidents permanents doivent être légalement autorisés à travailler au Canada et ne pas être visés par l’interdiction fédérale. La mise de fonds commence à 5 %, mais les non-résidents permanents ne peuvent pas utiliser une mise de fonds empruntée (non traditionnelle).
- Sagen (programme New to Canada) : pour les acheteurs qui ont immigré ou se sont installés au Canada avec un permis de travail ou la résidence permanente, avec une mise de fonds aussi basse que 5 %.
- Canada Guaranty (Maple Leaf Advantage) : destiné aux nouveaux immigrants dont l’historique de crédit est limité, aussi avec une mise de fonds aussi basse que 5 %.
Les prêteurs ajoutent leurs propres exigences à celles des assureurs, surtout pour les titulaires d’un permis de travail : demandez quelle mise de fonds minimale ils accepteront selon votre statut.
Historique de crédit et revenu
Un dossier de crédit canadien mince est l’obstacle le plus courant. La SCHL exige qu’au moins un emprunteur ou garant ait un pointage de crédit de 600, mais en l’absence d’historique canadien, elle peut accepter des solutions de rechange comme un rapport de crédit international ou une lettre de référence de votre banque dans votre pays d’origine. Sagen accepte un rapport de crédit international, 12 mois de paiements de loyer, de services publics ou de téléphone, ou une lettre de référence d’une institution financière reconnue.
Commencez à bâtir votre crédit canadien dès maintenant : ouvrez une carte de crédit canadienne, utilisez-la modérément et payez le solde au complet chaque mois. Côté revenu, la vérification habituelle s’applique : attendez-vous à montrer des talons de paie et une preuve d’emploi, et demandez aux prêteurs comment ils traitent les périodes de probation et les courts historiques de travail au Canada.
Justifier une mise de fonds provenant de l’étranger
Les prêteurs doivent connaître la provenance de votre mise de fonds. Si votre épargne se trouve à l’extérieur du Canada :
- Conservez les relevés de votre banque étrangère montrant l’accumulation de l’argent, ainsi que les preuves de chaque virement.
- Transférez les fonds dans un compte canadien tôt, pour que le prêteur puisse les y voir pendant la période qu’il exige (souvent 90 jours).
- Les dons de membres de la famille sont acceptés par les assureurs s’ils ne sont pas remboursables; il vous faudra une lettre de don signée et une preuve de l’arrivée de l’argent.
- Prévoyez des frais de clôture d’au moins 1,5 % du prix en plus de la mise de fonds.
Les exigences varient : vérifiez auprès de votre prêteur avant de faire le virement.
Exemple concret
Ana et Rahul sont devenus résidents permanents en 2025. Ils gagnent 130 000 $ à deux, paient 300 $ par mois sur un prêt auto et veulent une maison en rangée de 550 000 $ dont l’impôt foncier est de 4 200 $ par année et le chauffage de 125 $ par mois.
- Mise de fonds minimale : 5 % de 500 000 $ + 10 % de 50 000 $ = 30 000 $.
- Prêt de 520 000 $ plus une prime de la SCHL de 4,00 %, soit 20 800 $ = 540 800 $.
- À 4,49 % sur 25 ans, le versement est d’environ 2 990 $ par mois. Ils sont évalués à 6,49 %, soit un versement de 3 619 $.
- L’ABD est de 37,8 % et l’ATD de 40,6 %, sous les limites de 39 % et de 44 % : ils sont admissibles.
En tant que résidents permanents, ils ne sont visés ni par l’interdiction fédérale ni par la taxe ontarienne pour les non-résidents. Comme premiers acheteurs, ils peuvent aussi utiliser un CELIAPP, mais ils doivent être résidents du Canada pour en ouvrir un.
Les étapes à suivre
- Confirmez votre statut et vérifiez si l’interdiction fédérale ou une taxe provinciale s’applique à vous.
- Ouvrez un compte bancaire et une carte de crédit au Canada, et transférez votre épargne tôt.
- Rassemblez vos documents : passeport, carte de résident permanent ou permis de travail, talons de paie, lettre de l’employeur, relevés bancaires et tout rapport de crédit étranger.
- Obtenez une préapprobation auprès d’un prêteur ou d’un courtier qui travaille avec les nouveaux arrivants.
- Faites vos calculs avec la calculatrice de capacité d’emprunt et la calculatrice des frais de clôture.
- Retenez tôt les services d’un notaire ou d’un avocat en droit immobilier, et rendez votre offre conditionnelle à l’obtention du financement.
Sources : Finances Canada, prolongation de l’interdiction; la Loi et son règlement; Ontario, impôt sur la spéculation pour les non-résidents (ISNR); C.-B., droits additionnels de mutation; SCHL, nouveaux arrivants; Sagen, New to Canada; Canada Guaranty, Maple Leaf Advantage; ARC, ouvrir un CELIAPP.