Détenir un permis de travail ou un permis d’études ne vous empêche pas toujours d’acheter une maison au Canada, mais les règles sont beaucoup plus strictes que pour les résidents permanents. Pour les résidents permanents et les étapes générales des nouveaux arrivants, consultez acheter une maison comme nouvel arrivant.
Étape 1 : l’interdiction fédérale et ses exceptions
La Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens empêche la plupart des personnes qui ne sont ni citoyennes ni résidentes permanentes d’acheter une maison. Son règlement énumère des exceptions.
| Votre situation | Conditions de l’exception |
|---|---|
| Permis de travail ou autorisation de travail | Au moins 183 jours de validité restants à la date de l’achat, et vous n’avez pas acheté plus d’un immeuble résidentiel |
| Étudiant d’un établissement d’enseignement désigné | Toutes les déclarations de revenus requises produites pour chacune des 5 années d’imposition précédant l’achat; présence physique au Canada d’au moins 244 jours au cours de chacune de ces 5 années civiles; prix d’au plus 500 000 $; pas plus d’un immeuble acheté |
| Achat avec un époux ou un conjoint de fait | La Loi permet un achat avec un époux ou un conjoint de fait qui détient un statut visé, comme celui de citoyen canadien ou de résident permanent |
L’interdiction ne vise que les habitations comptant jusqu’à trois logements dans les régions métropolitaines de recensement et les agglomérations de recensement et, depuis le 27 mars 2023, elle ne s’applique pas aux terrains vacants. Demandez à votre avocat ou à votre notaire quelle date compte comme « date de l’achat » pour vos 183 jours.
La date de fin. Finances Canada a prolongé l’interdiction jusqu’au 1er janvier 2027. Au 2 novembre 2026, nous n’avons trouvé aucun avis officiel indiquant si elle sera de nouveau prolongée, remplacée ou abandonnée. Vérifiez avant de signer une offre. Les taxes provinciales sont distinctes.
Étape 2 : les options de prêt hypothécaire
Prêts assurés (mise de fonds de moins de 20 %). Les trois assureurs peuvent couvrir les résidents temporaires qui ne sont pas visés par l’interdiction fédérale :
- SCHL : vous devez être légalement autorisé à travailler au Canada. La propriété peut compter de 1 à 4 logements, dont au moins un occupé par le propriétaire. Les mises de fonds non traditionnelles (empruntées) ne sont pas offertes aux non-résidents permanents.
- Sagen (New to Canada) et Canada Guaranty (Maple Leaf Advantage) : il vous faut un permis de travail valide ou la résidence permanente. Le maximum est de 4 logements, dont un occupé par le propriétaire.
Ces programmes ne présentent pas le permis d’études à lui seul comme suffisant. Un étudiant qui n’a qu’un permis d’études devrait demander tôt à un prêteur si l’assurance est possible et prévoir une mise de fonds de 20 % ou plus.
Prêts non assurés (mise de fonds de 20 % ou plus). Comme il n’y a pas d’assureur, la politique du prêteur s’applique. Les prêteurs peuvent imposer des règles plus strictes aux résidents temporaires. Renseignez-vous sur la mise de fonds minimale pour votre permis, le traitement des revenus étrangers et ce qui se passe au renouvellement si votre permis est expiré.
Étape 3 : la mise de fonds
Les assureurs appliquent la mise de fonds minimale habituelle pour les propriétés de 1 ou 2 logements : 5 % des premiers 500 000 $ et 10 % du reste, avec un plafond sous 1,5 million $. Les propriétés de 3 ou 4 logements exigent 10 %.
Un don d’un membre de la famille peut être utilisé. Un CELIAPP n’est possible que si vous êtes résident du Canada aux fins de l’impôt et respectez les règles sur les premiers acheteurs : confirmez votre situation auprès de l’ARC.
Étape 4 : les taxes sur les acheteurs étrangers et les remboursements
Une exception à l’interdiction fédérale ne vous exempte pas de ces taxes.
Ontario : impôt sur la spéculation pour les non-résidents (ISNR). L’impôt est de 25 % du prix, partout en Ontario, si l’un des acheteurs est un ressortissant étranger.
- Exemptions : les candidats du Programme ontarien des candidats à l’immigration, les personnes protégées et l’époux ou le conjoint d’un citoyen, d’un résident permanent, d’un candidat ou d’une personne protégée. Le statut doit exister à la clôture, et tous les acheteurs doivent attester qu’ils habiteront la propriété à titre de résidence principale dans les 60 jours. Les deux conjoints doivent figurer sur le titre.
- Remboursement pour résident permanent : l’impôt peut vous être remboursé si vous devenez résident permanent dans les quatre ans suivant l’achat et que vous habitez la propriété à titre de résidence principale, à compter d’une date située dans les 60 jours suivant l’enregistrement. Le ministère doit recevoir votre demande dans les 180 jours suivant le jour où vous devenez résident permanent. N’attendez pas votre carte de résident permanent.
- Plus offerts : les anciens remboursements pour les étudiants étrangers et les travailleurs étrangers (conventions signées au plus tard le 29 mars 2022 seulement).
Colombie-Britannique : droits additionnels de mutation. Ils sont de 20 % de la juste valeur marchande de votre part dans le Grand Vancouver, la vallée du Fraser, le district régional de la Capitale, Okanagan-Centre et Nanaimo.
- Exemption : un candidat confirmé du programme des candidats de la Colombie-Britannique, une seule fois, pour une résidence principale. Un permis de travail ou un visa d’études ne fait pas à lui seul de vous un candidat.
- Remboursement : vous pouvez en faire la demande si vous devenez résident permanent ou citoyen dans l’année suivant l’enregistrement, emménagez dans les 92 jours et y habitez pendant au moins une année complète. Vous devez présenter votre demande après le premier anniversaire de votre emménagement et dans les 18 mois suivant l’enregistrement.
Taxe sur la spéculation et l’inoccupation de la C.-B. Il s’agit d’une taxe annuelle dans les zones désignées. Le taux pour les propriétaires étrangers est de 3 % de la valeur évaluée pour 2026 et de 4 % à partir de 2027. L’exemption pour résidence principale est réservée aux citoyens et aux résidents permanents : habiter la propriété n’exempte donc pas un propriétaire étranger. Une exemption pour location ou un crédit fondé sur le revenu gagné en C.-B. peut s’appliquer.
Exemple concret
Arjun détient un permis de travail valide encore 14 mois. Il gagne 140 000 $ et veut une maison de 600 000 $ en Ontario, avec un impôt foncier de 4 500 $ par année et un chauffage de 125 $ par mois. C’est un ressortissant étranger qui n’a aucune exemption de l’ISNR.
- Mise de fonds minimale : 35 000 $.
- Prêt de 565 000 $ plus une prime de 4,00 %, soit 22 600 $ = 587 600 $.
- À 4,49 % sur 25 ans, le versement est d’environ 3 249 $ par mois. Au taux admissible de 6,49 %, il est de 3 932 $, et l’ABD est de 38,0 %, sous la limite de 39 %.
- Liquidités requises à la clôture : mise de fonds de 35 000 $ + ISNR de 150 000 $ + droits de mutation de l’Ontario de 8 475 $ + taxe de vente sur la prime de 1 808 $ = 195 283 $, avant les frais juridiques.
Il est admissible selon son revenu, mais l’impôt représente plus de quatre fois sa mise de fonds. Si sa femme était résidente permanente et achetait avec lui, et s’ils respectaient les conditions, l’ISNR ne s’appliquerait pas et ses liquidités requises à la clôture tomberaient à 45 283 $. S’il devient résident permanent dans les quatre ans et respecte les conditions du remboursement, il pourrait demander le remboursement des 150 000 $.
Les étapes à suivre
Avant de visiter des propriétés, demandez à un avocat en droit immobilier ou à un notaire comment les exceptions et la taxe de votre province s’appliquent à vous. Parlez ensuite de votre type de permis à un prêteur ou à un courtier et obtenez une préapprobation. Utilisez la calculatrice des frais de clôture et ajoutez vous-même toute taxe sur les acheteurs étrangers.
Sources : la Loi et son règlement; Finances Canada, prolongation; SCHL, la Loi; SCHL, nouveaux arrivants; Sagen, New to Canada; Canada Guaranty, Maple Leaf Advantage; Ontario, exemptions de l’ISNR et remboursements; C.-B., droits additionnels de mutation et remboursements; C.-B., taux de la taxe sur la spéculation et l’inoccupation et exemptions; ARC, ouvrir un CELIAPP. Les chiffres hypothécaires ont été calculés avec le moteur de calcul hypothécaire de ce site.