La préapprobation hypothécaire est habituellement la première vraie étape d’un achat. Elle vous indique à peu près combien un prêteur vous prêterait, elle peut garantir un taux d’intérêt pendant vos recherches et elle montre aux vendeurs que vous êtes un acheteur sérieux. Mais ce n’est pas une promesse de prêt, et le montant n’est pas un budget.
Ce qu’est une préapprobation
Un prêteur ou un courtier hypothécaire examine votre revenu, vos dettes, votre épargne et (habituellement) votre dossier de crédit, puis vous indique le prêt maximal pour lequel vous pourriez être admissible, un versement estimatif et le taux qu’il vous offrirait. Les prêteurs donnent différents noms à cette étape, comme préadmissibilité ou préautorisation, et ils ne vérifient pas tous les mêmes éléments à ce stade. Demandez si vos documents ont réellement été vérifiés : une préapprobation fondée uniquement sur ce que vous avez déclaré au prêteur vaut beaucoup moins.
Le maximum découle des mêmes règles que tous les prêteurs doivent appliquer : votre versement est calculé au taux de la simulation de crise (le plus élevé de votre taux + 2 % ou de 5,25 %), et vos frais de logement et vos dettes doivent respecter les limites d’ABD et d’ATD. Consultez le revenu nécessaire pour un prêt hypothécaire pour les détails.
Les documents à fournir
- Une pièce d’identité, comme un permis de conduire ou un passeport.
- Une preuve d’emploi et de revenu : un talon de paie récent, votre poste et votre ancienneté (souvent dans une lettre de l’employeur). Si vous êtes travailleur autonome, vos avis de cotisation de l’Agence du revenu du Canada des deux dernières années.
- Une preuve de votre mise de fonds et de vos frais de clôture : des relevés bancaires ou de placement récents. Les prêteurs veulent généralement savoir d’où vient l’argent; un don exige donc une lettre de don.
- Vos autres actifs, comme une voiture ou un chalet.
- Vos dettes et obligations : cartes de crédit, prêts auto, marges de crédit, prêts étudiants et pensions alimentaires pour enfants ou pour ex-conjoint.
Avoir ces documents en main accélère les choses et rend la préapprobation plus fiable.
La garantie de taux
La plupart des prêteurs garantissent le taux préapprouvé pendant une période, généralement de 90 à 120 jours; selon l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC), cette période varie de 60 à 130 jours d’un prêteur à l’autre. Si les taux montent pendant vos recherches, vous conservez le taux garanti si vous achetez pendant cette période. Questions à poser :
- Pendant combien de temps le taux est-il garanti?
- Si les taux baissent pendant la garantie, obtiendrai-je automatiquement le taux plus bas?
- La préapprobation peut-elle être prolongée si je n’ai pas trouvé de propriété?
La vérification de crédit
Une préapprobation complète comprend habituellement une vérification de crédit. Il s’agit d’une demande de renseignements « approfondie », qui peut faire baisser légèrement votre pointage de crédit. L’ACFC conseille d’obtenir les soumissions de différents prêteurs à l’intérieur d’une période de deux semaines, car les agences d’évaluation du crédit traitent alors ces demandes comme une seule. Consulter votre propre dossier de crédit n’a aucun effet sur votre pointage : vérifiez-le pour y repérer les erreurs avant de faire votre demande.
Entre la préapprobation et la clôture, évitez tout ce qui modifie votre profil de crédit : nouveau prêt auto, nouvelles cartes de crédit, gros achats à crédit ou changement d’emploi. Le prêteur peut vérifier de nouveau avant l’approbation finale.
Préapprobation ou approbation finale
La préapprobation porte sur vous. L’approbation finale porte sur vous et sur la propriété. Une fois votre offre acceptée, le prêteur :
- vérifie que la propriété respecte ses normes, ce qui peut comprendre une évaluation pour en confirmer la valeur;
- confirme que votre mise de fonds et vos documents correspondent à ce que vous avez déclaré;
- obtient l’assurance prêt hypothécaire si votre mise de fonds est inférieure à 20 %.
Même avec une préapprobation, un prêteur peut refuser le prêt, ou offrir un prêt plus petit ou un taux plus élevé, ou exiger une mise de fonds plus importante ou un cosignataire. C’est pourquoi bien des acheteurs présentent des offres conditionnelles à l’obtention du financement; demandez à votre courtier immobilier ou à votre notaire comment cela fonctionne dans votre province et votre marché.
Pourquoi votre préapprobation n’est pas ce que vous pouvez vous permettre
Une préapprobation, c’est le maximum qu’un prêteur vous prêtera selon ses règles. Ces règles utilisent votre revenu brut et ne tiennent compte que de certains frais. Elles ignorent les frais de garde, vos objectifs d’épargne, l’assurance auto, l’épicerie, l’entretien et le reste de votre vie.
Exemple. Un couple gagne 120 000 $ par année, paie 400 $ par mois sur un prêt auto et vise des propriétés dont l’impôt foncier est de 4 500 $ par année et le chauffage de 125 $ par mois. À un taux de cinq ans de 4,49 % :
- Il est évalué à 6,49 %, et le prêt le plus élevé qui respecte les limites est d’environ 508 100 $, avec un versement admissible de 3 400 $.
- Avec une mise de fonds de 60 000 $, cela correspond à un prix maximal d’environ 552 700 $, prime d’assurance prêt hypothécaire comprise.
- Son versement réel sur 508 100 $ à 4,49 % serait d’environ 2 809 $ par mois. Avec l’impôt foncier et le chauffage, ses frais de logement atteignent environ 3 309 $ : le tiers de son revenu brut, et une part bien plus grande de son revenu net.
- S’il limite plutôt le prêt à 400 000 $, le versement est d’environ 2 212 $, ce qui libère environ 600 $ par mois.
Considérez votre préapprobation comme un plafond, puis fixez votre propre prix à partir d’un budget fondé sur votre revenu net. La calculatrice de capacité d’emprunt montre à la fois le maximum du prêteur et le versement, et la calculatrice de simulation de crise indique à quel point vous êtes près des limites. Pensez aussi à mettre de l’argent de côté pour les frais de clôture.
Sources : ACFC, obtenir une préapprobation hypothécaire; ACFC, améliorer votre pointage de crédit; BSIF, taux admissible minimal. Versements calculés avec le moteur de calcul hypothécaire de ce site.