Si vous achetez une maison au Canada avec moins de 20 % de mise de fonds, votre prêt doit être couvert par une assurance prêt hypothécaire. La plupart des gens l’appellent « assurance SCHL », du nom de la société d’État, mais Sagen et Canada Guaranty la vendent aussi, aux mêmes taux standards.
Qui en a besoin
Tout prêt hypothécaire consenti par un prêteur sous réglementation fédérale dont le ratio prêt-valeur dépasse 80 %. L’assurance protège le prêteur, pas vous, mais c’est elle qui vous permet d’acheter avec aussi peu que 5 % de mise de fonds, et les prêts assurés obtiennent souvent les meilleurs taux.
Taux de prime 2026
| Mise de fonds | Prime (% du prêt) |
|---|---|
| 5 % – 9,99 % | 4,00 % |
| 10 % – 14,99 % | 3,10 % |
| 15 % – 19,99 % | 2,80 % |
| 20 % et plus | Aucune |
Une période d’amortissement de 30 ans (permise avec l’assurance seulement pour les premiers acheteurs et les constructions neuves depuis le 15 décembre 2024) ajoute 0,20 %.
Comment la payer
La prime s’ajoute à votre prêt hypothécaire. Avec 65 000 $ de mise de fonds sur une maison de 650 000 $, le prêt de 585 000 $ entraîne une prime de 3,10 %, soit 18 135 $ : vous empruntez donc 603 135 $. Vous payez de l’intérêt sur la prime pendant toute la période d’amortissement, alors son coût réel dépasse le montant affiché.
En Ontario (8 %), au Québec (9 %) et en Saskatchewan (6 %), la taxe de vente provinciale s’applique à la prime et doit être payée comptant à la clôture. Dans l’exemple, cela représente 1 450,80 $ en Ontario.
Conditions d’admissibilité
- Prix d’achat inférieur à 1,5 million $ (relevé de 1 million $ le 15 décembre 2024).
- Période d’amortissement maximale de 25 ans, ou de 30 ans pour les premiers acheteurs et les constructions neuves.
- Vous devez réussir la simulation de crise et respecter les limites d’ABD et d’ATD de 39 % et 44 %.
- Logements de 1 à 4 unités occupés par le propriétaire.
Faut-il attendre d’avoir 20 %?
Éviter une prime de 18 000 $ semble attirant, mais épargner 65 000 $ de plus peut prendre des années, pendant lesquelles les prix et les loyers changent. Bien des acheteurs s’en sortent mieux en versant 10 % dès maintenant. Comparez les deux scénarios avec la calculatrice SCHL : le tableau montre la prime pour chaque mise de fonds.