Vous touchez peut-être un salaire à l’étranger, possédez une propriété outre-mer ou gardez votre épargne dans un autre pays. Tout cela peut vous aider à acheter une maison au Canada, mais les prêteurs traitent l’argent étranger avec plus de prudence qu’un talon de paie canadien. La question clé est simple : le prêteur peut-il vérifier l’argent à partir de documents fiables?
Pourquoi les prêteurs sont prudents avec les revenus étrangers
Les prêteurs sous réglementation fédérale suivent la ligne directrice B-20 du BSIF. Elle indique que les emprunteurs qui comptent sur un revenu de l’extérieur du Canada « posent un défi particulier » pour la vérification du revenu et que les prêteurs doivent faire preuve d’une diligence raisonnable approfondie. Un revenu que des sources fiables et bien documentées ne peuvent pas vérifier doit être traité avec prudence.
La B-20 s’attend aussi à ce que le revenu soit confirmé par une source indépendante, difficile à falsifier, qui indique le montant réel.
Aucune règle nationale unique ne précise quelle part du revenu étranger compte. Chaque prêteur décide : deux prêteurs peuvent donc vous donner des réponses très différentes.
Ce que les prêteurs peuvent accepter
- Revenu d’emploi étranger. Certains prêteurs peuvent en tenir compte s’il est stable et documenté. D’autres ne comptent que le revenu gagné au Canada. Vérifiez auprès de votre prêteur.
- Revenu locatif étranger. Ne vous attendez pas à ce qu’il compte. Le programme New to Canada de Sagen et le programme Maple Leaf Advantage de Canada Guaranty l’excluent tous deux de leurs ratios d’endettement.
- Dettes à l’étranger. Celles-ci comptent. Les deux programmes exigent que les dettes contractées à l’extérieur du Canada soient incluses dans vos ratios d’endettement, y compris un prêt hypothécaire sur une propriété à l’étranger.
- Actifs étrangers. Les actifs peuvent appuyer votre demande et payer votre mise de fonds, mais ils ne sont pas un revenu dans les ratios ABD et ATD. La B-20 souligne aussi qu’il peut être plus difficile pour les prêteurs de recouvrer des actifs étrangers si l’emprunteur fait défaut : ces actifs peuvent donc avoir moins de poids.
La simulation de crise et les limites de ratios s’appliquent aux prêts assurés, quelle que soit la source de votre revenu : le plus élevé de votre taux contractuel + 2 % ou de 5,25 %, un ABD de 39 % et un ATD de 44 %.
Si vous n’êtes ni citoyen canadien ni résident permanent, vérifiez d’abord les règles fédérales. Consultez acheter avec un permis de travail ou d’études.
Exemple concret : ce que le revenu étranger peut changer
Wei est résident permanent et gagne 95 000 $ dans un emploi au Canada. Wei gagne aussi l’équivalent de 50 000 $ CA par année dans un emploi à l’étranger et 20 000 $ CA par année en loyers d’un appartement à l’étranger, dont le versement hypothécaire est de 900 $ CA par mois. La propriété que Wei veut acheter a un impôt foncier de 4 800 $ par année et un chauffage de 125 $ par mois. Le taux est de 4,49 % (6,49 % pour la qualification) sur 25 ans.
| Traitement par le prêteur | Revenu utilisé | Autres dettes | Prêt maximal |
|---|---|---|---|
| Salaire canadien, prêt étranger ignoré (peu réaliste) | 95 000 $ | 0 $ | 382 900 $ |
| Salaire canadien seulement, prêt étranger compté | 95 000 $ | 900 $/mois | 307 600 $ |
| Salaire étranger également vérifié, prêt étranger compté | 145 000 $ | 900 $/mois | 581 500 $ |
Le loyer est exclu des trois lignes. L’écart entre les deux dernières lignes représente environ 273 900 $ de capacité d’emprunt. Voilà pourquoi il vaut la peine de trouver un prêteur capable de vérifier votre salaire étranger, et pourquoi vous devriez préparer vos documents avant de présenter une demande.
Les documents à préparer
Les exigences varient : demandez sa liste à votre prêteur. Pour un revenu étranger, attendez-vous à ce qu’on vous demande certains de ces documents :
- Une lettre d’emploi indiquant votre poste, votre date d’entrée en fonction et votre salaire.
- Des talons de paie récents et des déclarations de revenus ou avis d’imposition étrangers.
- Des relevés bancaires montrant l’arrivée de votre salaire dans votre compte.
- Les relevés de tout prêt hypothécaire ou autre prêt à l’étranger.
- Vos avis de cotisation canadiens de l’Agence du revenu du Canada (ARC), si vous en avez.
Vos documents doivent concorder. La B-20 précise que les prêteurs doivent confirmer que les documents sur le revenu ne contredisent pas les autres renseignements de votre demande. Les résidents canadiens doivent déclarer leur revenu mondial à l’ARC : un revenu que vous indiquez à un prêteur sans l’avoir déclaré au fisc peut donc devenir un problème.
Transférer de l’argent au Canada
Votre prêteur doit vérifier la source de votre mise de fonds.
- Ouvrez tôt un compte canadien et envoyez l’argent directement à partir de votre propre compte à l’étranger.
- Conservez les preuves : les relevés bancaires étrangers montrant l’accumulation de l’épargne, la confirmation de virement, la preuve de toute vente d’actif et le relevé canadien montrant l’arrivée de l’argent.
- Évitez les circuits informels. Les services de transfert informels et les transferts par le compte d’autres personnes sont difficiles à documenter. Un prêteur peut refuser de l’argent qu’il ne peut pas retracer.
- Vérifiez les règles de votre pays d’origine. Certains pays limitent les sommes qu’une personne peut envoyer à l’étranger chaque année. Planifiez tôt et demandez à une banque de ce pays ce qui est permis.
- Dons. L’argent reçu d’un membre de votre famille exige une lettre de don.
CANAFE et les transferts importants
CANAFE (FINTRAC) est l’organisme canadien de renseignement financier. En résumé :
- Transferts électroniques. Les entités déclarantes déclarent à CANAFE les télévirements de 10 000 $ ou plus dans un délai de 5 jours ouvrables. Cela vaut aussi pour plusieurs transferts en 24 heures dont le total atteint ce montant.
- À la frontière. Quiconque entre au Canada ou en sort avec 10 000 $ ou plus en espèces ou en effets monétaires doit le déclarer à l’Agence des services frontaliers du Canada.
- Entreprises hypothécaires. Depuis le 11 octobre 2024, les administrateurs, courtiers et prêteurs hypothécaires ont leurs propres obligations envers CANAFE, notamment confirmer l’identité des clients et tenir des dossiers.
Les déclarations sont produites par la banque ou l’entreprise, pas par vous (sauf à la frontière). Une déclaration n’est pas un impôt et ne signifie pas que vous avez fait quelque chose de mal. Ne fractionnez pas un transfert en petits montants pour éviter une déclaration : cela peut sembler douteux et rend vos preuves plus difficiles à suivre.
Actifs étrangers et impôt canadien
Si vous êtes résident du Canada et que le coût total de vos biens étrangers déterminés dépasse 100 000 $ à un moment de l’année, vous devrez peut-être produire le formulaire T1135 de l’ARC. Cela ne s’applique pas à un particulier pour l’année où il devient résident pour la première fois. Demandez à un fiscaliste ce qui s’applique à vous.
Que faire avant de présenter une demande
- Transférez tôt au Canada votre mise de fonds et vos frais de clôture, avec des preuves complètes.
- Dressez la liste de tous vos revenus et de toutes vos dettes dans chaque pays. Partez du principe que les dettes comptent et que les loyers étrangers ne comptent pas.
- Faites vos calculs avec votre revenu canadien seulement, puis avec votre salaire étranger, dans la calculatrice de capacité d’emprunt.
- Rassemblez vos documents et faites-les traduire si votre prêteur l’exige.
- Posez ces questions à plusieurs prêteurs ou à un courtier : Comptez-vous le salaire étranger? Dans quelle proportion? Quel taux de change utilisez-vous? Quelle durée d’historique exigez-vous?
- Bâtissez votre crédit canadien. Consultez acheter une maison comme nouvel arrivant.
- Obtenez une préapprobation écrite avant de faire une offre, et rendez l’offre conditionnelle à l’obtention du financement.
Sources : BSIF, ligne directrice B-20; Sagen, New to Canada; Canada Guaranty, Maple Leaf Advantage; CANAFE, opérations déclarées; CANAFE, administrateurs, courtiers et prêteurs hypothécaires; ARC, déclaration du revenu mondial; ARC, formulaire T1135. Tous les prêts maximaux ont été calculés avec le moteur de calcul hypothécaire de ce site.