CELIAPP : règles du compte d’épargne premier logis (2026)

Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) est le meilleur avantage fiscal offert aux premiers acheteurs au Canada. Les cotisations sont déductibles comme celles d’un REER, et l’argent retiré pour acheter votre première maison n’est pas imposable, comme dans un CELI. Vous profitez des deux avantages sur les mêmes dollars.

Qui peut en ouvrir un

Pour ouvrir un CELIAPP, vous devez, au moment de l’ouverture :

• être un résident du Canada;
• avoir au moins l’âge de la majorité dans votre province (18 ans, ou 19 ans dans certaines provinces) et au plus 71 ans au 31 décembre de l’année;
• être un premier acheteur : ni pendant l’année en cours ni pendant les quatre années civiles précédentes, vous n’avez habité, comme résidence principale, un logement dont vous étiez propriétaire ou copropriétaire, et (si vous avez un époux ou un conjoint de fait) vous n’avez pas habité un logement dont il était propriétaire pendant cette période.

La propriété que vous achèterez doit être située au Canada. Chaque personne ouvre son propre compte : un couple peut donc épargner dans deux comptes.

Plafonds de cotisation et report des droits

• 8 000 $ par année de droits de participation, à partir de l’année où vous ouvrez votre premier CELIAPP.
• Plafond à vie de 40 000 $ de cotisations.
• Report : les droits inutilisés d’une année sont reportés à l’année suivante, jusqu’à concurrence de 8 000 $. Vous pouvez donc cotiser au plus 16 000 $ en une seule année.
• Les droits ne commencent à s’accumuler qu’une fois le compte ouvert. Rien ne s’accumule pour les années précédentes : ouvrez-en un dès que vous êtes admissible, même avec un petit dépôt.

Cotiser au-delà de vos droits entraîne un impôt sur l’excédent : suivez bien ce que vous avez versé dans l’ensemble de vos CELIAPP. Vous pouvez aussi transférer de l’argent de votre REER à un CELIAPP; ce transfert utilise vos droits de CELIAPP, mais ne vous donne aucune nouvelle déduction.

La déduction fiscale

Les cotisations au CELIAPP réduisent votre revenu imposable, tout comme les cotisations au REER. Deux détails diffèrent du REER :

• Les cotisations faites dans les 60 premiers jours d’une année ne peuvent pas être déduites dans la déclaration de l’année précédente. Elles comptent pour l’année où vous les faites.
• Vous n’êtes pas obligé de demander la déduction tout de suite. Les déductions inutilisées peuvent être reportées aux années suivantes, même après la fermeture du compte. Si vous prévoyez une augmentation de salaire, garder la déduction pour une année où votre revenu sera plus élevé la rend plus avantageuse.

Les revenus de placement dans le compte (intérêts, dividendes, gains en capital) ne sont pas imposés tant qu’ils restent dans le CELIAPP.

Les retraits non imposables : les conditions

Un retrait est non imposable (un « retrait admissible ») si, au moment où vous le faites :

• vous êtes encore un premier acheteur (le fait d’habiter la maison que vous venez d’acheter pendant les 30 jours qui précèdent le retrait ne vous disqualifie pas);
• vous avez une convention écrite d’achat ou de construction d’une habitation admissible, et l’achat ou la construction se conclut avant le 1er octobre de l’année suivant le retrait;
• vous n’avez pas acquis l’habitation plus de 30 jours avant le retrait;
• vous avez l’intention d’y habiter comme résidence principale dans l’année qui suit son achat ou sa construction;
• vous êtes résident du Canada et le demeurez jusqu’à l’achat de l’habitation.

Vous demandez le retrait au moyen du formulaire RC725, que vous remettez à l’émetteur de votre CELIAPP. Un retrait non admissible est ajouté à votre revenu et imposé.

Si vous n’achetez pas

Un CELIAPP peut rester ouvert jusqu’au 31 décembre de l’année du premier des événements suivants : le 15e anniversaire de l’ouverture de votre premier CELIAPP, l’année de vos 71 ans, ou l’année suivant votre premier retrait admissible. Si vous n’achetez pas de propriété, vous pouvez transférer le solde directement à votre REER ou à votre FERR, sans impôt et sans utiliser de droits de cotisation REER. Si vous le retirez vous-même, il est imposable. Le CELIAPP comporte donc peu de risque, même si vous n’êtes pas certain d’acheter.

Combiner le CELIAPP et le Régime d’accession à la propriété

Vous pouvez faire un retrait admissible du CELIAPP et un retrait de votre REER dans le cadre du Régime d’accession à la propriété (RAP) pour la même habitation, si vous respectez les conditions de chacun. Avec le plafond de 60 000 $ du RAP, une personne peut consacrer jusqu’à 100 000 $, plus les revenus de placement de son CELIAPP, à une première propriété, et un couple jusqu’à 200 000 $. Contrairement au RAP, l’argent du CELIAPP n’a jamais à être remboursé. Consultez notre guide du RAP pour comparer les deux.

Exemple concret

Maya ouvre un CELIAPP en 2025 et y cotise 2 000 $ cette année-là. Ses 6 000 $ de droits inutilisés sont reportés : en 2026, elle peut cotiser 8 000 $ + 6 000 $ = 14 000 $. Elle cotise ensuite 8 000 $ en 2027, en 2028 et en 2029.

Elle a atteint le plafond à vie de 40 000 $. Si son taux marginal d’imposition est de 30 %, ses déductions valent environ 12 000 $ d’économies d’impôt sur ces années. Disons que ses placements ont atteint 44 000 $ : en 2029, elle signe une promesse d’achat pour un condo et retire les 44 000 $ sans impôt pour sa mise de fonds. Avec un retrait de 25 000 $ dans le cadre du RAP, elle dispose de 69 000 $ pour l’achat.

Pour voir comment une mise de fonds de cette taille change votre prêt et votre prime d’assurance, essayez la calculatrice d’assurance de la SCHL, et lisez notre liste de vérification du premier acheteur pour les autres programmes que vous pouvez cumuler.

Sources : ARC, compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété; ARC, ouvrir votre CELIAPP; ARC, participer à vos CELIAPP; ARC, déductions pour les cotisations au CELIAPP; ARC, retraits et transferts; ARC, fermer vos CELIAPP; ARC, Régime d’accession à la propriété.