Régime d’accession à la propriété (RAP) du REER : guide 2026

Le Régime d’accession à la propriété (RAP) vous permet d’emprunter à votre propre REER pour acheter ou construire votre première maison. Le retrait n’est pas imposé tant que vous remboursez l’argent au fil du temps. Pour bien des acheteurs, c’est la deuxième source de mise de fonds en importance après l’épargne, et il se combine avec le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP).

Combien pouvez-vous retirer

Vous pouvez retirer jusqu’à 60 000 $ au total dans le cadre du RAP. Le plafond s’applique par personne : un couple qui achète ensemble peut donc retirer chacun de son propre REER, jusqu’à 120 000 $ au total.

• Vous pouvez faire plusieurs retraits, mais seulement pendant l’année civile de votre premier retrait et en janvier de l’année suivante.
• Chaque retrait exige le formulaire T1036, que vous remplissez et remettez à l’émetteur de votre REER.
• Toute somme au-delà du plafond est un revenu imposable, et l’émetteur retient de l’impôt à la source.

Attention au moment de vos nouvelles cotisations : les cotisations au REER faites dans les 89 jours précédant leur retrait dans le cadre du RAP pourraient ne pas être déductibles. Si vous renflouez votre REER pour utiliser le régime, faites-le bien d’avance.

Qui est admissible

• Premier acheteur. Vous n’avez pas habité un logement dont vous ou votre époux ou conjoint de fait actuel étiez propriétaire pendant les quatre années civiles précédant le retrait, ni plus tôt dans l’année du retrait (les 30 jours qui précèdent immédiatement le retrait ne comptent pas). Si votre conjoint est actuellement propriétaire du logement qu’il habite, vous ne pouvez pas participer.
• Une convention écrite d’achat ou de construction d’une habitation admissible au moment du retrait. Une préapprobation hypothécaire ne suffit pas.
• Résident du Canada au moment du retrait et jusqu’à l’achat de l’habitation.
• Vous avez l’intention d’habiter l’habitation comme résidence principale dans l’année qui suit son achat ou sa construction.
• Vous devez acheter ou construire l’habitation avant le 1er octobre de l’année suivant votre premier retrait (une prolongation est possible dans certains cas).

Des règles différentes s’appliquent lorsque l’habitation est destinée à une personne handicapée; consultez les pages de l’ARC sur le RAP. Vous pouvez participer de nouveau au RAP plus tard si le solde de votre RAP précédent est nul au 1er janvier de l’année du retrait et que vous remplissez de nouveau les autres conditions.

Le calendrier de remboursement

Vous avez 15 ans pour remettre l’argent dans votre REER. Chaque année, il y a un minimum : le solde de votre RAP divisé par le nombre d’années restantes, soit 1/15 du montant si vous respectez le calendrier.

• Normalement, les remboursements commencent la deuxième année suivant l’année de votre premier retrait.
• Allègement temporaire : pour un premier retrait fait entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025, la période de remboursement de 15 ans commence la cinquième année suivant le retrait. Selon l’ARC, cet allègement a été prolongé aux premiers retraits faits entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028. Avec un premier retrait en 2026, les remboursements commencent donc en 2031.
• Un remboursement est toute cotisation au REER faite pendant l’année ou dans les 60 premiers jours de l’année suivante que vous désignez comme remboursement au titre du RAP à l’annexe 7 de votre déclaration de revenus.
• Si vous remboursez moins que le minimum, la différence est ajoutée à votre revenu de l’année et imposée. Vous pouvez toujours rembourser plus vite que prévu.

Exemple concret

Sam et Leila achètent leur première maison en 2026. Chacun a 60 000 $ dans un REER depuis des années. En mars 2026, ils signent la promesse d’achat, et chacun retire 60 000 $ dans le cadre du RAP : 120 000 $ au total.

• Grâce à l’allègement prolongé, leur période de remboursement de 15 ans commence en 2031.
• Chacun doit rembourser au moins 60 000 $ ÷ 15 = 4 000 $ par année de 2031 à 2045.
• En 2033, Sam ne parvient à verser que 3 000 $. La différence de 1 000 $ est ajoutée à son revenu de 2033 et imposée à son taux marginal.

Combinés à une mise de fonds tirée de leurs économies, les 120 000 $ leur permettent de dépasser largement le seuil de 20 % sur une maison de 550 000 $, ce qui leur évite l’assurance prêt hypothécaire. Comparez les scénarios avec la calculatrice d’assurance de la SCHL.

RAP ou CELIAPP? Avantages et inconvénients

Avantages du RAP : il libère une somme importante d’un coup, le report signifie aucun remboursement pendant plusieurs années, et vous pouvez l’utiliser avec le CELIAPP pour la même habitation.

Inconvénients : les remboursements s’ajoutent à vos versements hypothécaires pendant des années; l’argent retiré cesse de fructifier à l’abri de l’impôt pour votre retraite jusqu’à ce que vous le remboursiez; et les remboursements manqués sont imposés. Le CELIAPP est le meilleur premier choix si vous avez le temps de l’alimenter, car ses retraits n’ont jamais à être remboursés. Servez-vous du RAP en complément. Notre guide du CELIAPP donne tous les détails.

Avant de retirer

• Assurez-vous que vos placements REER peuvent être vendus à temps, sans qu’un terme bloqué (CPG) vous en empêche.
• Prévoyez les remboursements futurs dans votre budget, en plus du versement hypothécaire calculé avec la calculatrice de capacité d’emprunt.
• Conservez une copie de votre promesse d’achat et de chaque formulaire T1036.

Sources : ARC, qu’est-ce que le Régime d’accession à la propriété; ARC, comment participer; ARC, comment faire des retraits; ARC, comment rembourser.