在加拿大，很多买家都会得到父母或其他亲属的资助。赠与的钱可以支付部分甚至全部首付，但它必须是真正的赠与，而不是借款。贷款机构也会要求你提供文件，说明这笔钱是谁给的、又是如何到你手上的。
谁可以给你这笔钱
谁可以赠与，取决于你的房贷由哪家机构承保。如果首付不足 20%，房贷必须购买违约保险，而每家保险机构都有自己公布的措辞：
- CMHC（加拿大按揭与住房公司）接受“亲属给予的无需偿还的资金赠与”，视其为传统首付来源。
- Sagen 接受与借款人有亲属关系或法律关系的人士给予的无需偿还的赠与。
- Canada Guaranty 接受近亲属的赠与。
这些计划都没有把朋友列为可接受的来源。如果给你钱的人不是亲属，收下之前请先问问贷款机构。
有保险和无保险的房贷
有保险的房贷（首付不足 20%）。贷款机构既要符合保险机构的规定，也要符合自己的规定。最低首付不会因为钱是赠与的而有所变化。只要属于传统来源，保险机构在确定保费时，会把赠与的钱和存款同等看待。较高的 4.50% 保费适用于借来的（非传统来源）首付，不适用于赠与。
无保险的房贷（首付 20% 或以上）。没有保险机构参与，所以谁可以赠与由每家贷款机构自行规定。受联邦监管的贷款机构仍要遵守 OSFI（加拿大金融机构监管局）的 B-20 指引。这份指引同时涵盖有保险和无保险的房贷，要求贷款机构尽力查明首付的来源。赠与应附有赠与人的书面确认，说明“无追索权”（no recourse），也就是赠与人没有法律权利要回这笔钱。
赠与信（gift letter）
大多数贷款机构都有自己的表格，所以请先向他们索取。赠与信通常包括：
- 赠与人和买家的全名，以及两人的关系。
- 赠与的确切金额。
- 声明这笔钱是赠与，无需偿还，赠与人对房屋也没有任何权利主张。
- 所购房屋的地址（如果已经确定）。
- 日期和赠与人的签名。
赠与信的内容必须属实。如果你已经约定要还钱，那它就是借款，而这笔借款属于贷款机构需要知道的负债。OSFI 要求贷款机构把有保险房贷申请中涉嫌欺诈或虚假陈述的情况报告给保险机构，所以一封虚假的赠与信可能危及你的整笔房贷。
资金证明
只有赠与信往往还不够，因为贷款机构还要看到这笔钱的来源。请准备好：
- 赠与人账户的对账单，显示这笔钱转出。
- 你本人账户的对账单，显示这笔钱到账。
- 能把两者对应起来的转账记录，比如电汇确认单。
不要用现金，现金很难追溯。请问清楚贷款机构，这笔钱在交割前必须在你的账户里存放多久，以及赠与信是否必须在转账之前签好。
来自加拿大境外的赠与
父母从中国、印度或其他任何国家给你的赠与，处理方式相同，只是文件和步骤更多：
- 用银行转账。保留电汇确认单。不要使用非正规的汇款渠道，也不要通过他人账户转账，因为这些都很难提供证明。
- 银行会向 FINTRAC 申报。加拿大的银行和其他申报机构，会把 $10,000 或以上的电子转账申报给 FINTRAC（加拿大金融交易报告分析中心），也就是加拿大的金融情报机构。这也包括 24 小时内累计达到 $10,000 的多笔转账。申报是银行的事，它不是一种税。
- 不要为了低于 $10,000 而拆分转账。只要银行认为交易可疑，无论金额多少都可以申报。
- 入境时申报现金。任何人携带 $10,000 或以上的现金或货币票据进入加拿大，都必须向加拿大边境服务局申报。
- 了解赠与人所在国家的规定。有些国家限制每年可以汇出的金额。请向当地银行咨询。
- 留出足够时间。在交割前早早把钱转过来，并问清楚其他语言的对账单是否需要翻译。
关于把资金转入加拿大的更多内容，请参阅海外收入和海外资产。
实例计算
Mei 年收入 $135,000，存了 $35,000。她想在安大略省买一套 $600,000 的镇屋，地税每年 $4,500，取暖费每月 $125。她住在海外的父母愿意赠与 $25,000。她的合同利率是 4.49%，摊销期 25 年，因此按 6.49% 接受审核。
| 只用存款 | 存款 + 赠与 | |
|---|---|---|
| 首付 | $35,000（最低首付） | $60,000（10%） |
| 保险费 | 4.00% = $22,600 | 3.10% = $16,740 |
| 房贷总额 | $587,600 | $556,740 |
| 月供 | $3,249 | $3,078 |
| 按 6.49% 计算的审核月供 | $3,932 | $3,726 |
| GDS（上限 39%） | 39.4%：未通过 | 37.6%：通过 |
这笔赠与带来三个好处：让 Mei 通过 GDS（总债务偿还率，房屋开支）上限，让保费减少 $5,860，并让月供每月减少约 $171。在安省，她还要在交割时以现金缴纳保费的 8% 销售税（$16,740 的销售税为 $1,339）。CMHC 估计交割费用为房价的 1.5% 到 4%，所以也要为这笔钱做好预算。
税务要点
- 对收到赠与的人。CRA（加拿大税务局）把“大多数赠与和遗产”列为无需申报为收入的款项。父母给你的普通现金赠与，不算你的收入。
- 对加拿大境内的赠与人。如果赠与的是股票等资本财产，CRA 会视为在赠与当天按公平市值卖出，赠与人可能要为资本利得缴税。卖出股票来筹集现金，同样可能产生资本利得。
- 对加拿大境外的赠与人。赠与人应咨询当地的税务顾问。
行动步骤
- 在转账之前，先向贷款机构或贷款经纪索取赠与信表格和所需文件清单。
- 确认赠与人符合贷款机构和保险机构对亲属的要求。
- 通过银行转账汇款，并保留所有记录。
- 用 CMHC 保险计算器比较不同的首付，并加上你打算动用的 FHSA（首次购房免税储蓄账户）或 RRSP（注册退休储蓄计划）购房计划资金。
- 办理预批，并从一开始就告诉贷款机构这笔赠与。
资料来源：CMHC，一般要求；CMHC，保费；Sagen，New to Canada；Sagen，度假屋和第二套房；Canada Guaranty，Maple Leaf Advantage；OSFI，B-20 指引；FINTRAC，申报的交易；CRA，无需申报或不征税的款项；CRA，资本利得；安大略省，保险费的销售税。所有还款额均由本站的房贷计算引擎算出。