持工签或学签，并不一定就不能在加拿大买房，但规定比永久居民（PR）严格得多。永久居民和新移民的一般步骤，请参阅新移民买房指南。
第 1 步：联邦禁令及其豁免
《禁止非加拿大人购买住宅物业法》（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act）禁止大多数既非公民也非永久居民的人购买住宅。其实施条例列出了豁免情形。
| 你的情况 | 豁免条件 |
|---|---|
| 工签或工作许可 | 购房当天剩余有效期至少 183 天，且购买的住宅物业不超过一处 |
| 在指定学习机构（DLI）就读的学生 | 购房前 5 个纳税年度的每一年都已提交所有应报的报税表；这 5 个日历年每年实际在加拿大至少 244 天；房价不超过 $500,000；购买的房产不超过一处 |
| 与配偶或同居伴侣（common-law）共同购买 | 该法允许与具备所列身份（例如加拿大公民或永久居民）的配偶或伴侣共同购买 |
禁令只适用于人口普查大都市区和人口普查聚居区内最多三个单元的住宅；自 2023 年 3 月 27 日起，不再适用于空地。183 天按哪一天作为“购房日期”来算，请问你的律师。
截止日期。加拿大财政部已将禁令延长至 2027 年 1 月 1 日。截至 2026 年 11 月 2 日，我们没有找到官方通知说明它是否会再次延期、被取代或到期终止。签署购房要约之前请先确认。各省的税是另外一回事。
第 2 步：房贷选择
有保险的房贷（首付不足 20%）。三家保险机构都可以为不受联邦禁令限制的临时居民承保：
- CMHC（加拿大按揭与住房公司）：你必须合法获准在加拿大工作。房屋可以有 1 至 4 个单元，其中至少一个单元由业主自住。非永久居民不能用非传统来源（借来的钱）付首付。
- Sagen（New to Canada）和 Canada Guaranty（Maple Leaf Advantage）：你需要有效工签或永久居民身份。最多 4 个单元，其中一个必须自住。
这些计划并没有说只持学签就够了。只持学签的学生应尽早询问贷款机构能否投保，并按首付 20% 或以上来做打算。
无保险的房贷（首付 20% 或以上）。没有保险机构参与，所以适用贷款机构自己的政策。贷款机构可以对临时居民设定更严格的规定。请问清楚：以你的签证类型，最低首付是多少，海外收入怎么算，以及续约时如果签证已过期会怎样。
第 3 步：首付
对于 1 至 2 个单元的住宅，保险机构采用常规的最低首付：前 $500,000 的 5%，加上超出部分的 10%，房价必须低于 $1.5 million。3 或 4 个单元的住宅需要 10%。
可以使用亲属赠与的钱。只有你是加拿大税务居民并符合首次购房者规定时，才能使用 FHSA（首次购房免税储蓄账户），所以请向 CRA（加拿大税务局）确认你的情况。
第 4 步：外国买家税和退税
豁免联邦禁令，并不代表可以豁免这些税。
安大略省：非居民投机税（NRST）。只要任何一位买家是外国人，在安省任何地方买房，都要按房价缴纳 25%。
- 豁免：安大略省移民提名计划（OINP）的提名人、受保护人士，以及公民、永久居民、提名人或受保护人士的配偶。交割时必须已具备相应身份，所有买家都必须保证在 60 天内入住，将该房屋作为主要住所。夫妻双方都必须登记在产权上。
- 成为永久居民后退税：如果你在购房后四年内成为永久居民，并在产权登记后 60 天内开始将该房屋作为主要住所居住，可以拿回这笔税款。安省财政部必须在你成为永久居民之日起 180 天内收到申请。不要等 PR 卡下来才申请。
- 已取消：过去针对留学生和外国工人的退税（仅限 2022 年 3 月 29 日或之前签订的协议）。
不列颠哥伦比亚省（BC）：额外房产转让税。在大温哥华地区（Metro Vancouver）、菲沙河谷（Fraser Valley）、首都区（Capital Regional District）、中奥肯纳根（Central Okanagan）和纳奈莫（Nanaimo），按你所持份额公平市值的 20% 缴税。
- 豁免：已确认的 BC 省提名人，购买主要住所可以豁免一次。只持工签或学签并不等于提名人。
- 退款：如果你在产权登记后一年内成为永久居民或公民，在 92 天内入住，并居住满一整年，可以申请退款。必须在入住满一周年之后、产权登记满 18 个月之前提出申请。
BC 省投机与空置税。这是在指定地区每年征收的税。外国业主的税率为：2026 年评估价值的 3%，2027 年起为 4%。主要住所豁免仅限公民和永久居民，所以外国业主即使自住也不能豁免。可能适用出租豁免，或基于 BC 省收入的税收抵免。
实例计算
Arjun 持工签，还剩 14 个月有效期。他年收入 $140,000，想在安大略省买一套 $600,000 的房子，地税每年 $4,500，取暖费每月 $125。他是外国人，没有 NRST 豁免。
- 最低首付：$35,000。
- 房贷 $565,000，加上 4.00% 的保费 $22,600 = $587,600。
- 按 4.49% 利率、25 年摊销期计算，月供约 $3,249。按 6.49% 的合格利率计算为 $3,932，GDS（总债务偿还率，房屋开支）为 38.0%，在 39% 的上限之内。
- 交割所需现金：$35,000 首付 + $150,000 NRST + $8,475 安省土地转让税 + $1,808 保费销售税 = $195,283，律师费另计。
他的收入可以通过审核，但这笔税是首付的四倍多。如果他的妻子是永久居民并与他共同购买，且符合条件，就不用缴 NRST，交割所需现金会降到 $45,283。如果他在四年内成为永久居民并符合退税条件，可以申请拿回这 $150,000。
行动步骤
看房之前，先问房产律师：这些豁免和你所在省份的税对你有什么影响。然后向贷款机构或贷款经纪询问你的签证类型，并办理预批。使用交割费用计算器，并自行加上外国买家税。
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