在加拿大买房，并不需要落地后等上好几年。永久居民可以和公民一样申请有保险的房贷，很多时候首付只要 5%；三家房贷保险机构也都有专门针对加拿大信用记录较少的买家的计划。关键是准备好相应的材料，并弄清楚你的身份适用哪些规定。
第一步：确认身份——联邦外国买家禁令
《禁止非加拿大人购买住宅物业法》（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act）于 2023 年 1 月 1 日生效，联邦政府已将其延长至 2027 年 1 月 1 日。由于这个日期已经临近，签任何文件之前，请先确认它是否再次延期或被新规取代。在禁令有效期间：
- 它不适用于加拿大公民、永久居民（PR），以及根据《印第安人法》（Indian Act）登记的人士。
- 它适用于最多三个居住单元的独立屋及类似建筑，以及半独立屋、镇屋（townhouse）和公寓（condo）等单位。
- 它只适用于人口普查大都市区和人口普查聚居区（即城市和较大的镇），这些区域以外的房产不受限制。
- 持工签人士如果在购房当天工签或工作许可剩余有效期至少 183 天，且购买的住宅物业不超过一处，可以豁免。
- 部分留学生可以豁免，但条件很严格（包括报税满五年、在加拿大实际居住满五年，以及房价不超过 $500,000）。某些难民申请人和受保护人士也可豁免。
- 违反规定可被处以最高 $10,000 的罚款，法院还可以下令出售该房产。
注意：豁免联邦禁令，并不代表可以豁免各省针对外国买家的税。
各省的外国买家税
- 安大略省：非居民投机税（NRST）。只要任何一位买家是外国人（即既不是公民也不是永久居民），在安省任何地方购买一至六个单元的住宅，都要按房价缴纳 25%。省提名人、受保护人士，以及公民、永久居民、省提名人或受保护人士的配偶可以豁免。如果你在购房后四年内成为永久居民，可以申请退税。NRST 是在常规土地转让税之外另行征收的。
- 不列颠哥伦比亚省（BC）：额外房产转让税。外国人在大温哥华地区（Metro Vancouver）、菲沙河谷（Fraser Valley）、首都区（Capital Regional District）、中奥肯纳根（Central Okanagan）和纳奈莫（Nanaimo）购买住宅，要按其所持份额公平市值的 20% 缴税。已确认的 BC 省提名计划（PNP）提名人，购买自住房可以豁免一次。
其他省份各有规定，出价之前请先咨询你的房产律师或公证人（notary）。
首付和新移民房贷计划
最低首付规定对所有人都一样：前 $500,000 付 5%，超出部分付 10%，房价达到 $1.5 million 或以上则需 20%。三家房贷保险机构都接受新移民：
- CMHC（加拿大按揭与住房公司）：永久居民可以使用 CMHC 所有的购房保险产品，对在加拿大居住的时间没有最低要求。非永久居民必须合法获准在加拿大工作，且不受联邦禁令限制。首付最低 5%，但非永久居民不能用借来的钱（非传统来源）付首付。
- Sagen（New to Canada 新移民计划）：面向持工签或永久居民身份移居加拿大的买家，首付最低 5%。
- Canada Guaranty（Maple Leaf Advantage 计划）：面向信用记录有限的新移民，首付同样最低 5%。
贷款机构会在保险机构的要求之上再加自己的条件，对持工签人士尤其如此，所以请直接问清楚：以你的身份，他们接受的最低首付是多少。
信用记录和收入
加拿大信用记录太少，是新移民最常遇到的障碍。CMHC 要求至少一位借款人或担保人的信用分达到 600；但如果没有加拿大信用记录，可能会接受替代材料，例如海外信用报告，或你在原居住国银行出具的推荐信。Sagen 接受海外信用报告、12 个月的房租、水电费或手机账单缴费记录，或者认可金融机构出具的推荐信。
落地后尽快开始建立加拿大信用：办一张加拿大信用卡，少量使用，每月全额还清。收入方面按常规审核：准备好工资单和工作证明，并问清楚贷款机构如何看待试用期和较短的加拿大工作经历。
首付资金来自海外怎么证明
贷款机构必须知道你的首付从哪里来。如果你的存款在加拿大境外：
- 保留海外银行的对账单，显示这笔钱是如何积累起来的，以及每一笔转账的记录。
- 尽早把资金转入加拿大账户，让贷款机构能看到这笔钱在账户里存放了他们要求的时间（通常为 90 天）。
- 保险机构接受亲属赠与的首付，前提是不需要偿还；你需要一份签字的赠与信（gift letter），以及资金已到账的证明。
- 除首付外，还要预留至少房价 1.5% 的交割费用。
各家要求不尽相同，转账之前请先和贷款机构确认。
实例计算
Ana 和 Rahul 于 2025 年成为永久居民。两人合计年收入 $130,000，每月车贷 $300，想买一套 $550,000 的镇屋，地税每年 $4,200，取暖费每月 $125。
- 最低首付：$500,000 的 5% + $50,000 的 10% = $30,000。
- 房贷 $520,000，加上 4.00% 的 CMHC 保费 $20,800 = $540,800。
- 按 4.49% 利率、25 年摊销期计算，月供约 $2,990。他们按 6.49% 的合格利率接受审核，对应月供 $3,619。
- GDS 为 37.8%，TDS 为 40.6%，都在 39% 和 44% 的上限之内，所以可以获批。
作为永久居民，联邦禁令和安省的 NRST 都不适用于他们。作为首次购房者，他们还可以使用 FHSA（首次购房免税储蓄账户），不过开户必须是加拿大税务居民。
行动步骤
- 确认你的身份，以及联邦禁令或省税是否适用于你。
- 开设加拿大银行账户和信用卡，并尽早把存款转过来。
- 准备材料：护照、PR 卡或工签、工资单、雇主证明信、银行对账单，以及海外信用报告（如有）。
- 找熟悉新移民业务的贷款机构或贷款经纪办理预批。
- 用购房能力计算器和交割费用计算器算一算你的数字。
- 尽早聘请房产律师或公证人，并在出价时加上贷款条件（conditional on financing）。
资料来源：加拿大财政部，禁令延期；该法案及实施条例；安大略省，非居民投机税；BC 省，额外房产转让税；CMHC，新移民；Sagen，New to Canada；Canada Guaranty，Maple Leaf Advantage；CRA（加拿大税务局），开设 FHSA。