你可能在海外领工资、在海外有房产，或者把存款放在别的国家。这些都有助于你在加拿大买房，但贷款机构对海外资金会比对加拿大工资单更谨慎。关键问题其实很简单：贷款机构能否通过可靠的文件核实这笔钱？
贷款机构为什么对海外收入格外谨慎
受联邦监管的贷款机构要遵守 OSFI（加拿大金融机构监管局）的 B-20 指引。指引指出，依靠加拿大境外收入的借款人在收入核实方面“带来特殊的挑战”，贷款机构应当进行全面的尽职调查。如果收入无法通过可靠、有完整记录的来源核实，就应当谨慎对待。
B-20 还要求收入由难以伪造、并能显示实际金额的独立来源确认。
全国并没有一条统一的规定，说明海外收入可以算多少。每家贷款机构自行决定，所以两家贷款机构给你的答案可能相差很大。
贷款机构可能接受什么
- 海外工资收入。如果收入稳定且有记录，有些贷款机构可能会考虑；另一些可能只计算在加拿大赚取的收入。请向你的贷款机构确认。
- 海外租金收入。不要指望它算数。Sagen 的 New to Canada 计划和 Canada Guaranty 的 Maple Leaf Advantage 计划，都把海外租金收入排除在债务比率之外。
- 海外负债。这些是要算的。两个计划都要求把加拿大境外的负债计入债务比率，包括海外房屋的房贷。
- 海外资产。资产可以为你的申请加分，也可以用来付首付，但在 GDS（总债务偿还率，房屋开支）和 TDS（总债务偿还率，全部负债）中不算收入。B-20 还指出，借款人违约时，贷款机构可能更难追收海外资产，所以这些资产的分量可能较轻。
无论收入来自哪里，有保险的房贷都适用压力测试和比率上限：合同利率 + 2% 与 5.25% 两者取较高者，GDS 上限 39%，TDS 上限 44%。
如果你不是加拿大公民或永久居民（PR），请先了解联邦规定。请参阅持工签或学签买房。
实例计算：海外收入能带来什么变化
Wei 是永久居民，在加拿大工作，年收入 $95,000。Wei 在海外还有一份工作，年收入相当于 C$50,000；海外一套公寓每年收租相当于 C$20,000，这套公寓的房贷每月 C$900。Wei 想买的房子地税每年 $4,800，取暖费每月 $125。利率为 4.49%（合格利率 6.49%），摊销期 25 年。
| 贷款机构的处理方式 | 计入的收入 | 其他负债 | 最高房贷 |
|---|---|---|---|
| 加拿大工资，忽略海外房贷（不现实） | $95,000 | $0 | $382,900 |
| 只算加拿大工资，计入海外房贷 | $95,000 | 每月 $900 | $307,600 |
| 海外工资也通过核实，计入海外房贷 | $145,000 | 每月 $900 | $581,500 |
这三行都没有计入租金。后两行之间相差约 $273,900 的贷款额度。这就是为什么值得去找一家能核实你海外工资的贷款机构，也是为什么要在申请之前把文件准备好。
要准备的文件
各家要求不同，所以请向贷款机构索取清单。对于海外收入，你可能需要提供其中一些：
- 在职证明信，写明你的职位、入职日期和工资。
- 近期工资单，以及海外报税表或税务评估文件。
- 显示工资入账的银行对账单。
- 海外房贷或其他贷款的对账单。
- CRA（加拿大税务局）出具的税务评估通知书（NOA），如果有的话。
你的文件之间应当相互吻合。B-20 要求贷款机构确认收入文件与申请中的其他信息没有矛盾。加拿大居民必须向 CRA 申报全球收入，所以如果你告诉贷款机构的收入没有报过税，就可能带来麻烦。
把钱转到加拿大
贷款机构必须核实首付的来源。
- 尽早开设加拿大账户，并直接从你本人的海外账户汇款。
- 保留记录：显示存款如何积累的海外银行对账单、电汇确认单、资产出售证明，以及显示到账的加拿大对账单。
- 不要走非正规渠道。非正规的汇款渠道和通过他人账户转账都很难提供证明。贷款机构可能拒绝接受无法追溯的资金。
- 了解原居住国的规定。有些国家限制个人每年可以汇出境外的金额。请尽早规划，并向当地银行询问允许的额度。
- 赠与。来自亲属的钱需要赠与信。
FINTRAC 和大额转账
FINTRAC（加拿大金融交易报告分析中心）是加拿大的金融情报机构。大致规定如下：
- 电子转账。申报机构要在 5 个工作日内，把 $10,000 或以上的电子转账申报给 FINTRAC。24 小时内累计达到这一金额的多笔转账也同样适用。
- 出入境。任何人携带 $10,000 或以上的现金或货币票据进出加拿大，都必须向加拿大边境服务局申报。
- 房贷从业机构。自 2024 年 10 月 11 日起，房贷管理机构、经纪和贷款机构也有各自的 FINTRAC 义务，包括核实客户身份和保存记录。
申报由银行或相关机构提交，而不是由你提交（出入境除外）。申报不是一种税，也不代表你做错了什么。不要为了避免申报而把一笔转账拆成几笔小额转账：这样看起来很可疑，也会让你的记录更难理清。
海外资产和加拿大税务
如果你是加拿大居民，并且在一年中任何时候持有的指定海外资产总成本超过 $100,000，可能需要提交 CRA 的 T1135 表（海外资产申报表）。个人首次成为加拿大居民的那一年不适用。具体情况请咨询税务专业人士。
申请之前要做什么
- 尽早把首付和交割费用转到加拿大，并保留完整记录。
- 列出你在各个国家的全部收入和负债。按负债要算、海外租金不算来估计。
- 在购房能力计算器中，先只用加拿大收入计算，再加上海外工资计算。
- 准备好文件，如果贷款机构要求，还要翻译。
- 向几家贷款机构或贷款经纪问清楚这些问题：你们计入海外工资吗？按多少比例？用什么汇率？需要多长的收入记录？
- 建立加拿大信用记录。请参阅新移民买房指南。
- 出价之前先拿到书面预批，并在出价时加上贷款条件。
资料来源：OSFI，B-20 指引；Sagen，New to Canada；Canada Guaranty，Maple Leaf Advantage；FINTRAC，申报的交易；FINTRAC，房贷管理机构、经纪和贷款机构；CRA，申报全球收入；CRA，T1135 表。所有最高房贷金额均由本站的房贷计算引擎算出。