房贷预批通常是买房真正迈出的第一步。它能让你大致知道贷款机构愿意借给你多少，在看房期间锁定利率，还能向卖家表明你是认真的买家。但它并不保证你一定能拿到房贷，预批金额也不是你的预算。
预批是什么
贷款机构或贷款经纪会审查你的收入、负债、存款，以及（通常）你的信用报告，然后告诉你最多能贷到多少（最高房贷额）、预计月供，以及他们能给的利率。不同贷款机构对这一步叫法不同，比如预审（pre-qualification）或预授权（pre-authorization），这个阶段核查的内容也不尽相同。问清楚你的材料是否真的经过核实，因为只根据你口头提供的信息做出的预批，可靠性要差得多。
最高额度依据的是每家贷款机构都必须遵守的同一套规则：月供按压力测试利率（你的利率 + 2% 与 5.25% 两者中较高者）计算，住房开支和负债必须在 GDS 和 TDS 上限之内。详情请看买房需要多少收入。
需要准备的材料
- 身份证明，例如驾照或护照。
- 工作和收入证明：最近的工资单、你的职位和在职时间（通常写在雇主证明信里）。如果你是自雇人士，需要过去两年的 CRA（加拿大税务局）税务评估通知书（NOA）。
- 首付和交割费用证明：最近的银行或投资账户对账单。贷款机构通常要看资金来源，所以赠与的钱需要赠与信。
- 其他资产，例如汽车或度假屋。
- 负债和其他义务：信用卡、车贷、信用额度、学生贷款，以及子女抚养费或配偶赡养费。
提前备好这些材料，能加快办理速度，也能让预批结果更可靠。
利率锁定
大多数贷款机构会把预批利率保留一段时间，通常为 90 到 120 天；FCAC（加拿大金融消费者管理局）统计各家的范围是 60 到 130 天。如果看房期间利率上涨，只要你在锁定期内买房，仍然可以用锁定的利率。可以问的问题：
- 利率保证多长时间？
- 锁定期间如果利率下降，我会自动拿到更低的利率吗？
- 如果还没找到房子，预批可以延期吗？
信用查询
完整的预批通常包括信用查询。这属于“硬查询”，可能会让你的信用分略微下降。FCAC 建议在两周内向不同贷款机构询价，因为信用局会把这些查询算作一次。自己查自己的信用报告不影响信用分，所以申请前先检查一下报告有没有错误。
从预批到交割这段时间，避免任何会改变你信用状况的事：新的车贷、新的信用卡、大额刷卡消费，或者换工作。最终批准前，贷款机构可能会再查一次。
预批与最终批准的区别
预批针对的是你本人。最终批准针对的是你和这套房子。你的出价被接受后，贷款机构会：
- 核实房产符合他们的标准，可能包括做估价（appraisal）来确认房子价值；
- 确认你的首付和材料与你之前说的一致；
- 如果首付不到 20%，安排房贷保险。
即使有预批，贷款机构仍然可以拒绝贷款，或者只批更少的金额、给更高的利率，或者要求更多首付或加一位共同签字人。这就是为什么很多买家出价时会加上贷款条件（conditional on financing）；具体在你所在的省份和市场怎么操作，请问你的地产经纪或律师。
为什么预批额度不等于你负担得起的金额
预批是贷款机构按自己的规则最多愿意借给你的钱。这些规则用的是你的税前收入，而且只计算某些开支。托儿费、储蓄目标、车险、日常伙食、房屋维修以及生活中的其他开销都不在其中。
举例。一对夫妇年收入 $120,000，每月车贷 $400，看的房子地税每年 $4,500，取暖费每月 $125。按五年期 4.49% 的利率：
- 他们按 6.49% 接受审核，能批的最高房贷约为 $508,100，审核用月供为 $3,400。
- 首付 $60,000 的话，算上房贷保险费，最高房价约为 $552,700。
- $508,100 的房贷按 4.49% 计算，实际月供约为每月 $2,809。加上地税和取暖费，住房开支约 $3,309：占他们税前收入的三分之一，占税后到手收入的比例就更高了。
- 如果把房贷控制在 $400,000，月供约为 $2,212，每月能省出大约 $600。
把预批额度当作上限，然后根据税后收入做预算，自己决定买多少钱的房。购房能力计算器会同时显示贷款机构给的最高额度和月供，压力测试计算器则显示你离上限还有多远。别忘了另外预留交割费用。
资料来源：FCAC，房贷预批；FCAC，提高信用分；OSFI，最低合格利率。月供由本站的房贷计算引擎算出。