买一套双拼屋（duplex）自住一个单元，和买一套公寓（condo）只为出租，受到的待遇大不相同。如果你住在里面，首付可能低至 5%；如果不住，通常至少要 20%。租金收入的规定也会变化，取决于谁住在里面以及物业有几个单元。
不同物业类型的最低首付
| 物业 | 最低首付 | 说明 |
|---|---|---|
| 自住，1 或 2 个单元 | 前 $500,000 的 5% + 超出部分的 10% | 有保险；房价低于 $1.5 million。你住一个单元，另一个可以出租。 |
| 自住，3 或 4 个单元 | 10% | 有保险；房价低于 $1.5 million。你住一个单元。 |
| 非自住，1 个单元 | 20% | 不符合 CMHC（加拿大按揭与住房公司）保险资格。由贷款机构发放无保险房贷。 |
| 非自住，2 至 4 个单元 | 20% | 无保险，或者价值低于 $1 million 时可用 CMHC Income Property 保险。 |
| 任何 $1.5 million 或以上的房屋 | 20% | 有保险的自住房贷只适用于 $1.5 million 以下的房屋。 |
贷款价值比（loan-to-value）超过 80% 时，受联邦监管的贷款机构必须为住宅房贷投保，这就是为什么你不自住的房子通常最低首付为 20%。贷款机构可以对出租房要求更高的首付。利率也可能不同，请向贷款机构确认。
CMHC Income Property
这是 CMHC 针对 2 至 4 个单元的非自住出租物业推出的产品，面向公民和永久居民（PR），贷款价值比最高 80%，物业价值低于 $1 million。最长摊销期为 25 年。它有自己的保费费率：贷款价值比 65% 以内为 1.45%，65.01% 至 75% 为 2.00%，75.01% 至 80% 为 2.90%。按压力测试利率计算，你还必须符合 GDS（总债务偿还率，房屋开支）39% 和 TDS（总债务偿还率，全部负债）44% 的上限。
第二套房和度假屋
你或家人自用的第二套房，和出租物业不是一回事。Sagen 和 Canada Guaranty 都为第二套房承保，首付可低至 5%，但有限制：
- 物业必须由你或直系亲属居住。Canada Guaranty 的计划只允许一个单元。
- 出租和投资物业不符合资格。
- Sagen 的 Type B 度假屋，贷款价值比上限为 90%，所有申请人的信用分都要达到 680。
- Canada Guaranty 要求 TDS 计入两处物业的费用。
不要在申请中把打算出租的房子说成第二套房。贷款机构有责任留意虚假陈述，并报告给保险机构。
租金收入怎么算
租金收入对通过审核的帮助，以贷款机构和保险机构允许的程度为限。对于保险申请所涉及的物业，CMHC 公布了以下做法：
| 物业 | CMHC 的做法 |
|---|---|
| 自住，2 个单元 | 最多计入总租金的 100% |
| 自住，3 或 4 个单元 | 最多计入总租金的 50%，或计入净租金收入 |
| 非自住，2 至 4 个单元 | 最多计入总租金的 50%，或计入净租金收入 |
- 总租金法。把一定比例的租金加到你的年收入中，CMHC 表示，该物业的地税和取暖费可以不计入比率。
- 净租金法。净租金是总租金减去运营开支。它会加到你的收入中；如果是负数，就从收入中扣除。CMHC 表示，这种做法不太可能用于申请所涉及的物业。
- 你已拥有的出租物业。如果非自住出租物业不在本次申请范围内，CMHC 采用净租金法。
无保险房贷的贷款机构自行规定，各家不同。OSFI（加拿大金融机构监管局）的 B-20 指引要求贷款机构对依赖物业收入的贷款进行严格的尽职调查。Sagen 和 Canada Guaranty 的新移民计划不计入海外租金收入。请参阅海外收入和海外资产。
实例 1：双拼屋自住一个单元
Sara 年收入 $150,000。她想买一套 $700,000 的双拼屋，自住一个单元，另一个单元每月出租 $1,800（每年 $21,600）。地税每年 $5,400，取暖费每月 $150。她的利率为 4.49%（合格利率 6.49%），摊销期 25 年。
- 最低首付：$500,000 的 5% + $200,000 的 10% = $45,000。
- 房贷 $655,000，加上 4.00% 的保费 $26,200 = $681,200。
- 实际月供：约 $3,766。审核月供：$4,559。
| 计入的租金收入 | 计入的收入 | GDS（上限 39%） |
|---|---|---|
| 不计入 | $150,000 | 41.3%：未通过 |
| 租金的 50% | $160,800 | 38.5%：通过 |
| 租金的 100% | $171,600 | 36.1%：通过 |
虽然 CMHC 表示地税和取暖费可以不计入，但为了稳妥，我们仍把它们留在比率中。你的 GDS 和 TDS 结果取决于贷款机构的计算方法。
实例 2：买公寓出租
Tom 年收入 $150,000，已有一套自住房，房贷、地税和取暖费每月合计 $2,600。他想买一套 $500,000 的公寓，每月出租 $2,400。地税每年 $3,000，公寓管理费每月 $450，取暖费每月 $100。
- 最低首付：20% = $100,000。房贷为 $400,000，没有保费。
- 实际月供：约 $2,212。审核月供：$2,677。
- 把自住房的 $2,600 算作负债，不计租金时 TDS 为 46.8%，超过 44%。
- 如果贷款机构计入租金的 50%（每年 $14,400），TDS 降到 42.7%。这只是一个假设：请问清楚每家贷款机构如何计算租金。
再看每月的现金流：租金 $2,400 − 月供 $2,212 − 地税 $250 − 公寓管理费 $450 =−$512，还没算保险、维修和空置月份。月供中有一部分是在还本金，但 Tom 每个月还是得拿出这笔钱。一套能帮你通过审核的出租房，仍然可能让你倒贴钱。
租金收入的税务
你必须申报租金收入，通常使用 CRA（加拿大税务局）的 T776 表（租金收入申报表）。如果与他人共同持有，就申报你所占的份额。出租房的房贷利息可以抵扣，但偿还的本金不能。出售出租房也可能产生税务影响，请咨询税务专业人士。
下一步
用压力测试计算器和购房能力计算器算一算你的数字，并为交割费用做好预算。如果你打算动用现有房屋的资金，请阅读重新贷款。买房之前，请向贷款机构或贷款经纪索取书面预批，写明物业类型和租金的计算方式。如果你不是公民或永久居民，请先阅读持工签或学签买房，因为 CMHC Income Property 没有把你列为适用对象。
资料来源：CMHC，按单元数划分的自住房贷款上限；CMHC Income Property；CMHC，租金收入；OSFI，B-20 指引；Sagen，度假屋和第二套房；Canada Guaranty，Lifestyle Advantage；CRA，租金收入。所有还款额和比率均由本站的房贷计算引擎算出。