重新贷款（refinance）是指用同一套房子做抵押，换一笔新的、通常金额更大的房贷来取代原来的房贷。人们这样做，是为了套出房屋净值（equity）用于装修或其他大笔开支，整合高息债务，或者在合同期中途更改利率或摊销期。它能省下不少钱，但也有一些单看利率比较看不出来的规则和费用。
规则
最多可以贷到房屋价值的 80%
重新贷款时，新房贷通常最多只能是房屋估价的 80%。这是联邦监管的贷款机构发放无违约保险房贷的法定上限，贷款机构会重新估价，重新计算贷款价值比（loan-to-value）。换句话说，你在房子里至少要保留 20% 的净值。
可套出的新资金 ≈ 房屋价值 × 80% − 现有房贷余额 − 以该房屋作抵押的其他贷款
以房屋作抵押的二次房贷或房屋净值信用额度，也要计入这 80%。打包进新房贷的费用（比如违约金）也会占用一部分额度。
必须重新通过压力测试
与单纯续约或转换贷款机构不同，重新贷款属于新的借款，所以你要重新接受审核。银行和其他受联邦监管的贷款机构会按合同利率加 2% 与 5.25% 两者中较高者测试你，按这个利率计算，你的住房开支和总负债都必须在它们的上限之内。如果你的收入下降了或者负债增加了，可能贷不到 80%。可以试试压力测试计算器。
HELOC 部分上限为 65%
很多重新贷款会设成组合方案：在同一个抵押登记下，包含一笔分期还款的房贷和一个循环使用的房屋净值信用额度（HELOC）。OSFI（加拿大金融机构监管局）要求受联邦监管的贷款机构把循环使用、只付利息的 HELOC 部分控制在房屋价值的 65% 以内。你总共仍然可以贷到 80%，但超过 65% 的部分必须是按计划分期还本的房贷。
重新贷款要花哪些钱
- 提前还款违约金：如果在封闭式合同期中途重新贷款，就等于提前解约。通常要付三个月利息与利率差额（IRD）两者中较高者，可能高达几千元。用违约金计算器估算一下，并阅读提前还款违约金怎么算。
- 估价费：贷款机构需要房子的当前价值。
- 律师费、产权查询费和产权保险：由律师或公证人登记新的房贷。
- 涂销费（discharge fee）：如果你换到新的贷款机构，原贷款机构可能会收费，把它的抵押从产权上注销。
- 其他贷款机构费用：有些贷款机构收取手续费或再投资费，你还可能要退还之前拿到的部分现金返还（cash-back）。
决定之前，要求对方提供书面的费用明细。有些贷款机构为了争取客户，会承担律师费或估价费，尤其是在续约时。
实例计算：整合债务
Alex 和 Sam 的房子估价 $750,000。他们还欠 $400,000 的 5 年期固定利率房贷，利率 4.99%，合同期还剩 24 个月，摊销期还剩 20 年。月供为每月 $2,626.34。他们还有 $80,000 的车贷、信用卡和信用额度欠款，每月最低还款约 $2,300。
他们能贷多少？$750,000 的 80% 是 $600,000，所以在现有余额之上，最多还有 $200,000 的空间。
费用。他们的贷款机构 2 年期的对比利率是 4.09%，所以 IRD = $400,000 × 0.90% × 2 年 = $7,200，高于三个月利息（$4,990）。他们为律师费和估价费预留了约 $1,800。你的贷款机构的 IRD 算法可能不同，算出来的数字可能更高。
| 新房贷 | 金额 |
|---|---|
| 还清现有房贷 | $400,000 |
| 还清其他债务 | $80,000 |
| 提前还款违约金 | $7,200 |
| 律师费和估价费（估计） | $1,800 |
| 合计 | $489,000（房屋价值的 65%） |
按新的 5 年期利率 4.49%、仍保持 20 年摊销期计算，月供为 $3,080.10。之前他们每月要付 $2,626.34 + 约 $2,300 = $4,926。现在每月大约少付 $1,846。如果把摊销期拉长到 25 年，月供会是 $2,703.76，但长期下来要多付很多利息。
需要注意的是。原本几年就能还清的债务，现在被摊到了 20 年。如果 Alex 和 Sam 把每月省下的钱花掉，原本三年就能还清的车贷，最终会让他们付上几十年的利息。最划算的做法是继续按以前差不多的金额还款，把差额作为提前还款投入房贷。可以用提前还款计算器算一算。
什么时候适合重新贷款
- 用房贷利率的债务取代高息债务（比如信用卡），前提是你不会再把信用卡刷高。
- 为装修筹钱，前提是装修能增值或属于必要的维修。
- 临近合同期结束，违约金很少的时候。在到期时重新贷款完全不用付违约金，所以如果再过几个月就要续约，等一等可能更划算。
- 利率大幅下降时，如果剩余合同期内省下的利息明显超过违约金和各项费用。
什么时候不适合
- 违约金很高，而且固定利率合同期才刚开始不久。先比较一下现有贷款机构的混合延期（blend and extend）或第二笔贷款产品。
- 你只需要短期借一小笔钱。个人信用额度的成本可能比这些费用还低。
- 你只是为了降低月供而拉长摊销期，却没有更快还清的计划。
其他选择
单独的 HELOC 让你按需借款、随用随借，最高可达房屋价值的 65%。有些贷款机构还提供混合式重新贷款（blended refinance）：按当前利率增加新的资金，再与你现有的利率混合计算，这样可以避免违约金。问问你的贷款机构提供哪些方案，各要花多少钱。
资料来源：FCAC（加拿大金融消费者管理局），以房屋净值借款；FCAC，申请房贷前的准备（重新贷款的压力测试）；FCAC，提前解除房贷合同；FCAC，提前还款违约金；OSFI，最低合格利率；OSFI，B-20 指引下的房地产抵押贷款（HELOC 65% 上限）。