Acheter un duplex et habiter l’un des logements est traité très différemment d’acheter un condo uniquement pour le louer. Si vous habitez la propriété, votre mise de fonds peut être d’à peine 5 %. Sinon, il vous faut normalement au moins 20 %. Les règles sur les revenus de location changent aussi selon qui habite la propriété et le nombre de logements.
Mise de fonds minimale selon le type de propriété
| Propriété | Mise de fonds minimale | Remarques |
|---|---|---|
| Occupée par le propriétaire, 1 ou 2 logements | 5 % des premiers 500 000 $ + 10 % du reste | Prêt assuré; prix inférieur à 1,5 million $. Vous habitez un logement et pouvez louer l’autre. |
| Occupée par le propriétaire, 3 ou 4 logements | 10 % | Prêt assuré; prix inférieur à 1,5 million $. Vous habitez un logement. |
| Non occupée par le propriétaire, 1 logement | 20 % | Non admissible à l’assurance de la SCHL. Prêt non assuré d’un prêteur. |
| Non occupée par le propriétaire, de 2 à 4 logements | 20 % | Prêt non assuré, ou assurance Income Property de la SCHL si la valeur est inférieure à 1 million $. |
| Toute propriété de 1,5 million $ ou plus | 20 % | Les prêts assurés pour propriétaires-occupants ne sont offerts que sous 1,5 million $. |
Les prêteurs sous réglementation fédérale doivent assurer un prêt résidentiel si le ratio prêt-valeur dépasse 80 % : voilà pourquoi 20 % est le minimum normal pour une propriété que vous n’habiterez pas. Les prêteurs peuvent exiger davantage pour une propriété locative. Les taux d’intérêt peuvent aussi être différents : vérifiez auprès de votre prêteur.
Income Property de la SCHL
Ce produit de la SCHL s’adresse aux propriétés locatives de 2 à 4 logements non occupées par le propriétaire. Il est offert aux citoyens et aux résidents permanents, jusqu’à un ratio prêt-valeur de 80 % et pour une valeur inférieure à 1 million $. La période d’amortissement maximale est de 25 ans. Il a ses propres primes : 1,45 % jusqu’à un ratio prêt-valeur de 65 %, 2,00 % de 65,01 % à 75 % et 2,90 % de 75,01 % à 80 %. Vous devez aussi respecter les limites d’ABD de 39 % et d’ATD de 44 % au taux de la simulation de crise.
Résidences secondaires et propriétés de vacances
Une résidence secondaire que votre famille ou vous utilisez n’est pas la même chose qu’une propriété locative. Sagen et Canada Guaranty assurent tous deux les résidences secondaires avec une mise de fonds d’à peine 5 %, mais avec des limites :
- La propriété doit être occupée par vous ou un membre de votre famille immédiate. Le programme de Canada Guaranty n’autorise qu’un seul logement.
- Les propriétés locatives et les propriétés de placement ne sont pas admissibles.
- Pour les propriétés de vacances de type B de Sagen, le ratio prêt-valeur maximal est de 90 % et tous les demandeurs doivent avoir un pointage de crédit de 680.
- Canada Guaranty exige que votre ATD comprenne les coûts des deux propriétés.
Ne présentez pas une future propriété locative comme une résidence secondaire dans votre demande. Les prêteurs doivent surveiller les fausses déclarations et les signaler à l’assureur.
Comment les revenus de location sont comptés
Les revenus de location vous aident à vous qualifier seulement dans la mesure permise par votre prêteur et votre assureur. La SCHL publie ces méthodes pour les propriétés visées par une demande de prêt assuré :
| Propriété | Méthode de la SCHL |
|---|---|
| Occupée par le propriétaire, 2 logements | Jusqu’à 100 % du loyer brut |
| Occupée par le propriétaire, 3 ou 4 logements | Jusqu’à 50 % du loyer brut, ou le revenu locatif net |
| Non occupée par le propriétaire, de 2 à 4 logements | Jusqu’à 50 % du loyer brut, ou le revenu locatif net |
- Méthode du loyer brut. Le pourcentage du loyer est ajouté à votre revenu annuel, et la SCHL indique que l’impôt foncier et le chauffage de la propriété peuvent être exclus des ratios.
- Méthode du revenu net. Le loyer net correspond au loyer brut moins les frais d’exploitation. Il est ajouté à votre revenu, ou déduit s’il est négatif. La SCHL indique que cette méthode n’est probablement pas utilisée pour une propriété visée par la demande.
- Propriétés locatives que vous possédez déjà. Lorsqu’une propriété locative non occupée par le propriétaire ne fait pas partie de la demande, la SCHL utilise la méthode du revenu net.
Les prêteurs de prêts non assurés établissent leurs propres règles, qui diffèrent. La ligne directrice B-20 du BSIF demande aux prêteurs de faire preuve d’une diligence raisonnable rigoureuse pour les prêts qui dépendent du revenu de la propriété. Sagen et Canada Guaranty excluent les revenus locatifs étrangers de leurs programmes pour nouveaux arrivants. Consultez revenus et actifs étrangers.
Exemple concret 1 : habiter un logement d’un duplex
Sara gagne 150 000 $. Elle veut un duplex de 700 000 $, habitera un logement et louera l’autre 1 800 $ par mois (21 600 $ par année). L’impôt foncier est de 5 400 $ par année et le chauffage de 150 $ par mois. Son taux est de 4,49 % (6,49 % pour la qualification) sur 25 ans.
- Mise de fonds minimale : 5 % de 500 000 $ + 10 % de 200 000 $ = 45 000 $.
- Prêt de 655 000 $ plus une prime de 4,00 %, soit 26 200 $ = 681 200 $.
- Versement réel : environ 3 766 $ par mois. Versement admissible : 4 559 $ par mois.
| Revenu locatif compté | Revenu utilisé | ABD (limite de 39 %) |
|---|---|---|
| Aucun | 150 000 $ | 41,3 % : ne passe pas |
| 50 % du loyer | 160 800 $ | 38,5 % : passe |
| 100 % du loyer | 171 600 $ | 36,1 % : passe |
Par prudence, nous avons gardé l’impôt foncier et le chauffage dans le ratio, même si la SCHL indique qu’ils peuvent être exclus. Votre résultat d’ABD et d’ATD dépendra de la méthode de votre prêteur.
Exemple concret 2 : un condo à louer
Tom gagne 150 000 $ et possède déjà sa maison, qui lui coûte 2 600 $ par mois pour le prêt hypothécaire, l’impôt foncier et le chauffage. Il veut un condo de 500 000 $ à louer 2 400 $ par mois. L’impôt foncier est de 3 000 $ par année, les frais de copropriété de 450 $ par mois et le chauffage de 100 $ par mois.
- Mise de fonds minimale : 20 % = 100 000 $. Le prêt est de 400 000 $, sans prime.
- Versement réel : environ 2 212 $ par mois. Versement admissible : 2 677 $ par mois.
- Si l’on compte les 2 600 $ de sa maison comme une dette, l’ATD sans le loyer est de 46,8 %, au-dessus de 44 %.
- Si le prêteur ajoute 50 % du loyer (14 400 $ par année), l’ATD tombe à 42,7 %. C’est une hypothèse : demandez à chaque prêteur comment il compte le loyer.
Regardez maintenant les liquidités chaque mois : 2 400 $ de loyer − 2 212 $ de prêt − 250 $ d’impôt foncier − 450 $ de frais de copropriété = −512 $, avant l’assurance, les réparations et les mois sans locataire. Une partie du versement rembourse le capital, mais Tom doit quand même payer cet argent chaque mois. Une propriété locative qui vous aide à vous qualifier peut quand même vous coûter de l’argent.
L’impôt sur les revenus de location
Vous devez déclarer vos revenus de location, habituellement sur le formulaire T776 de l’ARC. Vous déclarez votre part si vous êtes copropriétaire. Les intérêts hypothécaires sur une propriété locative sont déductibles, mais pas les remboursements de capital. La vente d’une propriété locative peut aussi avoir des conséquences fiscales : consultez un fiscaliste.
Prochaines étapes
Testez vos chiffres avec la calculatrice de simulation de crise et la calculatrice de capacité d’emprunt, et prévoyez les frais de clôture. Si vous comptez utiliser l’argent de votre propriété actuelle, lisez le refinancement. Avant d’acheter, demandez à un prêteur ou à un courtier une préapprobation écrite qui précise le type de propriété et la façon de compter le loyer. Si vous n’êtes ni citoyen ni résident permanent, lisez d’abord acheter avec un permis de travail ou d’études, car le produit Income Property de la SCHL n’est pas offert dans votre cas.
Sources : SCHL, limites de prêt selon le nombre de logements; Income Property de la SCHL; SCHL, revenus de location; BSIF, ligne directrice B-20; Sagen, résidences de vacances et secondaires; Canada Guaranty, Lifestyle Advantage; ARC, revenus de location. Tous les versements et ratios ont été calculés avec le moteur de calcul hypothécaire de ce site.