Refinancer, c’est remplacer votre prêt hypothécaire par un nouveau prêt, généralement plus important, garanti par la même propriété. On le fait pour retirer de l’avoir propre afin de financer des rénovations ou d’autres grosses dépenses, pour consolider des dettes coûteuses, ou pour changer de taux ou de période d’amortissement en cours de terme. Cela peut faire économiser beaucoup d’argent, mais il y a des règles et des coûts qu’une simple comparaison de taux ne montre pas.
Les règles
Vous pouvez emprunter jusqu’à 80 % de la valeur de votre propriété
Lors d’un refinancement, le nouveau prêt peut généralement atteindre au plus 80 % de la valeur évaluée de la propriété. C’est le maximum légal pour un prêt sans assurance prêt hypothécaire auprès des prêteurs sous réglementation fédérale, et le prêteur recalculera le ratio prêt-valeur à l’aide d’une nouvelle évaluation. Autrement dit, vous devez conserver un avoir propre d’au moins 20 % dans la propriété.
Somme disponible ≈ valeur de la propriété × 80 % − solde actuel du prêt − autres prêts garantis par la propriété
Une deuxième hypothèque ou une marge de crédit hypothécaire garantie par la propriété compte aussi dans les 80 %. Les frais que vous intégrez au nouveau prêt, comme la pénalité, utilisent une partie de cette marge.
Vous devez réussir de nouveau la simulation de crise
Contrairement à un simple renouvellement ou à un transfert vers un autre prêteur, un refinancement est un nouvel emprunt : vous devez donc vous qualifier de nouveau. Les banques et les autres prêteurs sous réglementation fédérale vous évaluent au plus élevé de votre taux contractuel plus 2 % ou de 5,25 %, et vos frais de logement et vos dettes totales doivent respecter leurs limites à ce taux. Si votre revenu a baissé ou que vos dettes ont augmenté, vous pourriez être admissible à moins de 80 %. Essayez la calculatrice de simulation de crise.
La portion marge de crédit est plafonnée à 65 %
Beaucoup de refinancements prennent la forme d’un produit combiné : un prêt hypothécaire amorti et une marge de crédit hypothécaire renouvelable, sous une seule hypothèque enregistrée. Le BSIF s’attend à ce que les prêteurs sous réglementation fédérale limitent la portion renouvelable de la marge, où l’on ne paie que les intérêts, à au plus 65 % de la valeur de la propriété. Vous pouvez quand même emprunter jusqu’à 80 % au total, mais tout ce qui dépasse 65 % doit être dans un prêt amorti, remboursé selon un calendrier.
Ce que coûte un refinancement
- Pénalité de remboursement anticipé : si vous refinancez en plein terme fermé, vous rompez votre prêt. Cela signifie habituellement le plus élevé de trois mois d’intérêts ou de l’écart de taux d’intérêt (ETI), et la facture peut atteindre plusieurs milliers de dollars. Estimez-la avec la calculatrice de pénalité et lisez comment fonctionnent les pénalités de remboursement anticipé.
- Évaluation : le prêteur a besoin d’une valeur à jour.
- Frais juridiques, recherche de titres et assurance titres : un notaire ou un avocat enregistre la nouvelle hypothèque.
- Frais de mainlevée : si vous changez de prêteur, votre prêteur actuel peut exiger des frais pour radier son hypothèque.
- Autres frais du prêteur : certains prêteurs exigent des frais d’administration ou de réinvestissement, et vous pourriez devoir rembourser une partie de toute remise en argent reçue.
Demandez une ventilation écrite avant de vous engager. Certains prêteurs paient les frais juridiques ou d’évaluation pour obtenir votre clientèle, surtout au renouvellement.
Exemple concret : consolider des dettes
La maison d’Alex et Sam est évaluée à 750 000 $. Ils doivent 400 000 $ sur un prêt à taux fixe de 5 ans à 4,99 %, avec 24 mois restants au terme et 20 ans restants à la période d’amortissement. Leur versement est de 2 626,34 $ par mois. Ils ont aussi 80 000 $ de prêts auto et de soldes de cartes et de marge de crédit, qui leur coûtent environ 2 300 $ par mois en paiements minimaux.
Combien peuvent-ils emprunter? 80 % de 750 000 $ donne 600 000 $ : ils disposent donc d’une marge pouvant atteindre 200 000 $ au-delà de leur solde actuel.
Les coûts. Le taux de comparaison de leur prêteur pour un terme de 2 ans est de 4,09 %, donc l’ETI est de 400 000 $ × 0,90 % × 2 ans = 7 200 $, plus que trois mois d’intérêts (4 990 $). Ils prévoient environ 1 800 $ de frais juridiques et d’évaluation. La méthode de calcul de l’ETI de votre prêteur peut différer et donner un montant plus élevé.
| Nouveau prêt | Montant |
|---|---|
| Remboursement du prêt actuel | 400 000 $ |
| Remboursement des autres dettes | 80 000 $ |
| Pénalité de remboursement anticipé | 7 200 $ |
| Frais juridiques et d’évaluation (estimation) | 1 800 $ |
| Total | 489 000 $ (65 % de la valeur) |
À un nouveau taux de 5 ans de 4,49 %, en conservant les mêmes 20 ans, le versement est de 3 080,10 $. Avant, ils payaient 2 626,34 $ + environ 2 300 $ = 4 926 $ par mois. Ils paient maintenant environ 1 846 $ de moins chaque mois. S’ils allongeaient l’amortissement à 25 ans, le versement serait de 2 703,76 $, mais ils paieraient beaucoup plus d’intérêts au fil du temps.
Le piège. Des dettes qui auraient été réglées en quelques années sont maintenant étalées sur 20 ans. Si Alex et Sam dépensent l’économie mensuelle, un prêt auto qui aurait été remboursé en trois ans finit par leur coûter des intérêts pendant des décennies. Le refinancement est le plus avantageux s’ils continuent de payer à peu près ce qu’ils payaient avant et versent la différence sur le prêt en remboursements anticipés. Faites la simulation avec la calculatrice de remboursement anticipé.
Quand le refinancement est judicieux
- Pour remplacer des dettes à taux élevé, comme les cartes de crédit, par une dette au taux hypothécaire, à condition de ne pas recharger les cartes.
- Pour financer des rénovations qui ajoutent de la valeur ou des réparations nécessaires.
- Vers la fin de votre terme, quand la pénalité est faible. Refinancer à l’échéance évite complètement la pénalité : si le renouvellement est dans quelques mois, il peut valoir la peine d’attendre.
- Quand les taux ont beaucoup baissé, si les intérêts économisés sur le reste du terme dépassent clairement la pénalité et les frais.
Quand il ne l’est pas
- Quand la pénalité est élevée et que vous êtes au début d’un terme fixe. Comparez d’abord avec un taux mixte ou un deuxième produit chez votre prêteur actuel.
- Quand vous n’avez besoin que d’une petite somme pour peu de temps. Une marge de crédit personnelle peut coûter moins cher que les frais.
- Quand vous allongeriez l’amortissement seulement pour réduire le versement, sans plan pour rembourser plus vite.
Les solutions de rechange
Une marge de crédit hypothécaire autonome vous permet d’emprunter seulement ce dont vous avez besoin, au moment voulu, jusqu’à 65 % de la valeur de la propriété. Certains prêteurs offrent aussi un refinancement à taux mixte, qui ajoute de nouveaux fonds au taux du jour et les combine à votre taux actuel, ce qui peut éviter la pénalité. Demandez à votre prêteur quelles options il offre et ce que chacune coûte.
Sources : ACFC, emprunter sur la valeur nette de votre propriété; ACFC, se préparer à obtenir un prêt hypothécaire (simulation de crise au refinancement); ACFC, rompre votre contrat hypothécaire; ACFC, pénalités de remboursement anticipé; BSIF, taux admissible minimal; BSIF, prêts garantis par un bien immobilier selon la ligne directrice B-20 (limite de 65 % pour les marges de crédit hypothécaires).