Au Canada, la mise de fonds minimale dépend du prix de la propriété. Le tableau ci-dessous indique le minimum, la prime d’assurance prêt hypothécaire et le versement mensuel pour des propriétés de 300 000 $ à 1 500 000 $ : vous pouvez ainsi trouver votre prix et voir le coût tout de suite.
La règle
- 500 000 $ ou moins : 5 % du prix.
- Plus de 500 000 $ et moins de 1 500 000 $ : 5 % des premiers 500 000 $ + 10 % du reste.
- 1 500 000 $ ou plus : 20 % du prix, car les prêts assurés ne sont offerts que sous 1,5 million $.
Avec une mise de fonds de moins de 20 %, votre prêt doit être assuré. À la mise de fonds minimale, le ratio prêt-valeur dépasse 90 % à tous les prix inférieurs à 1,5 million $ : la prime standard est donc de 4,00 % du prêt.
Tableau selon le prix de la propriété
Hypothèses : mise de fonds minimale, prime de 4,00 % ajoutée au prêt, taux d’intérêt de 4,49 %, amortissement de 25 ans, versements mensuels. Les montants sont arrondis au dollar près. Ce taux est un exemple, pas une offre.
| Prix de la propriété | Mise de fonds minimale | % du prix | Prime | Prêt total | Versement mensuel |
|---|---|---|---|---|---|
| 300 000 $ | 15 000 $ | 5,00 % | 11 400 $ | 296 400 $ | 1 639 $ |
| 350 000 $ | 17 500 $ | 5,00 % | 13 300 $ | 345 800 $ | 1 912 $ |
| 400 000 $ | 20 000 $ | 5,00 % | 15 200 $ | 395 200 $ | 2 185 $ |
| 450 000 $ | 22 500 $ | 5,00 % | 17 100 $ | 444 600 $ | 2 458 $ |
| 500 000 $ | 25 000 $ | 5,00 % | 19 000 $ | 494 000 $ | 2 731 $ |
| 550 000 $ | 30 000 $ | 5,45 % | 20 800 $ | 540 800 $ | 2 990 $ |
| 600 000 $ | 35 000 $ | 5,83 % | 22 600 $ | 587 600 $ | 3 249 $ |
| 650 000 $ | 40 000 $ | 6,15 % | 24 400 $ | 634 400 $ | 3 508 $ |
| 700 000 $ | 45 000 $ | 6,43 % | 26 200 $ | 681 200 $ | 3 766 $ |
| 750 000 $ | 50 000 $ | 6,67 % | 28 000 $ | 728 000 $ | 4 025 $ |
| 800 000 $ | 55 000 $ | 6,88 % | 29 800 $ | 774 800 $ | 4 284 $ |
| 850 000 $ | 60 000 $ | 7,06 % | 31 600 $ | 821 600 $ | 4 543 $ |
| 900 000 $ | 65 000 $ | 7,22 % | 33 400 $ | 868 400 $ | 4 802 $ |
| 950 000 $ | 70 000 $ | 7,37 % | 35 200 $ | 915 200 $ | 5 060 $ |
| 1 000 000 $ | 75 000 $ | 7,50 % | 37 000 $ | 962 000 $ | 5 319 $ |
| 1 100 000 $ | 85 000 $ | 7,73 % | 40 600 $ | 1 055 600 $ | 5 837 $ |
| 1 200 000 $ | 95 000 $ | 7,92 % | 44 200 $ | 1 149 200 $ | 6 354 $ |
| 1 300 000 $ | 105 000 $ | 8,08 % | 47 800 $ | 1 242 800 $ | 6 872 $ |
| 1 400 000 $ | 115 000 $ | 8,21 % | 51 400 $ | 1 336 400 $ | 7 389 $ |
| 1 499 999 $ | 125 000 $ | 8,33 % | 55 000 $ | 1 429 999 $ | 7 907 $ |
| 1 500 000 $ | 300 000 $ | 20,00 % | Aucune | 1 200 000 $ | 6 635 $ |
En Ontario, au Québec et en Saskatchewan, la taxe de vente provinciale s’applique aussi à la prime. Cette taxe ne peut pas être ajoutée au prêt : vous la payez comptant à la clôture. Les frais de clôture s’ajoutent aussi : la SCHL les estime à de 1,5 % à 4 % du prix.
Le seuil de 1,5 million $
Regardez les deux dernières lignes. Une hausse de prix d’un dollar fait passer la mise de fonds minimale d’environ 125 000 $ à 300 000 $, soit 175 000 $ de plus en argent comptant. La raison : une propriété de 1,5 million $ ou plus ne peut pas avoir de prêt assuré pour propriétaire-occupant, et vous devez donc verser 20 %.
Le versement mensuel de la dernière ligne est plus bas parce que vous empruntez moins et ne payez pas de prime. Cela ne vous aide pas si vous n’avez pas la mise de fonds plus élevée. Si vous visez un prix proche de ce seuil, vérifiez d’abord votre épargne. La SCHL applique sa limite au prix d’achat ou à la valeur après rénovations : demandez à votre prêteur comment cela fonctionne si une évaluation donne une valeur différente.
Exemple concret : plus que le minimum
Le minimum n’est pas toujours le meilleur choix. Une mise de fonds plus élevée réduit à la fois le prêt et le taux de la prime. Voici une propriété de 850 000 $ au même taux et avec le même amortissement :
| Mise de fonds | Taux de la prime | Prime | Prêt total | Versement mensuel |
|---|---|---|---|---|
| 60 000 $ (minimum, 7,06 %) | 4,00 % | 31 600 $ | 821 600 $ | 4 543 $ |
| 85 000 $ (10 %) | 3,10 % | 23 715 $ | 788 715 $ | 4 361 $ |
| 127 500 $ (15 %) | 2,80 % | 20 230 $ | 742 730 $ | 4 107 $ |
| 170 000 $ (20 %) | Aucune | 0 $ | 680 000 $ | 3 760 $ |
Ajouter 25 000 $ pour atteindre 10 % fait économiser 7 885 $ de prime et réduit le versement d’environ 182 $ par mois. Verser 20 % élimine complètement la prime, mais exige 110 000 $ de plus en argent comptant que le minimum.
Remarques
- Amortissement de 30 ans. Si vous êtes admissible à un amortissement assuré de 30 ans (premiers acheteurs et constructions neuves), la prime est plus élevée de 0,20 %.
- Mises de fonds empruntées. La prime de la SCHL est de 4,50 % à un ratio prêt-valeur de 90,01 % à 95 % avec une mise de fonds non traditionnelle.
- Propriétés de 3 ou 4 logements. Elles exigent une mise de fonds d’au moins 10 %, et une propriété que vous n’habiterez pas exige normalement 20 %. Consultez les prêts pour propriétés locatives.
- Votre prêteur peut exiger davantage. Les prêteurs peuvent demander une mise de fonds plus élevée si vous êtes travailleur autonome ou si votre historique de crédit est faible.
- Dons. Un don d’un membre de la famille peut constituer une partie de votre mise de fonds.
Entrez votre prix exact dans la calculatrice d’assurance de la SCHL et lisez l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL expliquée. Pour voir si votre revenu permet le versement, lisez quelle maison vous pouvez vous permettre selon votre salaire.
Sources : SCHL, exigences générales; SCHL, primes et taxe de vente provinciale; Canada Guaranty, primes selon l’amortissement. Tous les versements et toutes les primes ont été calculés avec le moteur de calcul hypothécaire de ce site.