摊销期（还款年限）是指在月供始终不变的前提下，还清房贷所需的年数。多年来，加拿大的标准摊销期一直是 25 年。30 年摊销期能降低月供，帮你获批更高的贷款额，但要多付利息。你能不能选它，主要取决于首付的多少。
谁可以选择 30 年摊销期
首付不到 20%（有保险房贷）
如果首付低于 20%，你的房贷需要买违约保险，而有保险的房贷长期以来摊销期上限都是 25 年。联邦政府分两步放宽了这一规定：
- 2024 年 8 月 1 日：首次购房者购买新建住房，可以选择 30 年。
- 2024 年 12 月 15 日：对于当天或之后提交的保险申请，资格扩大到所有首次购房者和所有购买新建住房的买家。同一项改革还把有保险房贷的房价上限从 $1 million 提高到 $1.5 million。
按这条规定，符合以下任一情况即算首次购房者：从未买过房；过去四年内没有住在你本人或你现任配偶、同居伴侣拥有的房子里作为主要住所；或者最近经历了婚姻或同居关系破裂。新建住房是指之前没人住过的房子。房子必须由你本人或近亲居住，其他保险规定也照样适用。
选择 30 年要付更高的保险费。2024 年推出这一选项时，CMHC 宣布在正常保费之上加收 0.20%（20 个基点）。具体保费以申请时贷款机构确认的为准。
首付 20% 或以上（无保险房贷）
25 年上限是针对有保险房贷的规定。首付至少 20% 的话，摊销期多长由贷款机构决定，很多机构会给符合条件的买家提供 30 年。有些机构会为此收取略高的利率。请向你的贷款机构或贷款经纪确认。
$600,000 房贷：25 年与 30 年对比
假设房贷 $600,000，利率 4.49%，按月还款，并且整个摊销期内利率不变。这个假设不可能完全成立，因为你会续约好几次，但它能单独看出多出的五年带来的影响。
| 25 年 | 30 年 | |
|---|---|---|
| 月供 | $3,317.50 | $3,021.80 |
| 总利息 | $395,251 | $487,849 |
| 头 5 年还掉的本金 | $73,309 | $53,480 |
| 第一次续约时（5 年）的余额 | $526,691 | $546,520 |
| 按压力测试利率（6.49%）计算的月供 | $4,015.31 | $3,754.59 |
30 年摊销期每月少付 $295.70，但在整个贷款期内要多付约 $92,600 利息。房屋净值（equity）的积累也更慢：五年后你会多欠约 $19,800，如果房价下跌或你需要重新贷款（refinance），这一点就很关键。
最后一行正是买家选择它的原因。贷款机构按你的利率加 2% 与 5.25% 两者中较高者来测试你。选 30 年的话，审核用月供每月约低 $261，可能就决定了你能不能获批。
实例计算：首付 10% 的首次购房者
Maya 是首次购房者，要买一套 $630,000 的公寓，首付 $63,000。加保险前的房贷为 $567,000，利率 4.49%。
- 25 年：首付 10% 的保费率为 3.10%，即 $17,577。房贷总额 $584,577，月供为每月 $3,232.23。
- 30 年：保费率升到 3.30%，即 $18,711。房贷总额 $585,711，月供为每月 $2,949.84。
选择 30 年，Maya 一开始要多付 $1,134 保费；在利率不变的情况下，整个摊销期要多付约 $91,000 利息，换来的是每月少付 $282。在安大略省、魁北克省和萨斯喀彻温省，保费还要缴纳省销售税，而且必须在交割时用现金支付。可以在 CMHC 保险计算器里试试你自己的数字。
什么情况下适合选 30 年
- 你需要它才能获批，并且有信心收入会增长。
- 你想要较低的必付月供作为缓冲，并且有自律去提前还款。大多数封闭式房贷允许每年一次性还款或提高月供而不收违约金，可以把摊销期缩回接近 25 年。请看提前还款计算器。
- 你有利息更高的债务需要先还清，每月省下的钱可以用来还这些债。
如果 25 年的月供你能轻松负担，或者省下来的钱只会被花掉，那它就不太划算。这种情况下，多出的五年只会增加利息。
以后再缩短
30 年摊销期并不是一成不变的。你可以改成加速双周供，利用每年的提前还款额度，或者在续约时要求缩短摊销期（这会提高月供）。可以在还款计划表计算器里对比不同的还款计划。
资料来源：加拿大财政部，数十年来最大胆的房贷改革；加拿大财政部，有保险房贷可选 30 年摊销期；CMHC，调整后的购房者保费（加收 20 个基点）；CMHC，房贷保险费用；OSFI，最低合格利率。