加拿大房贷利息怎么算？半年复利详解

如果你拿加拿大银行给出的月供和网上的计算器对比过，发现两者对不上，原因几乎总是复利方式不同。加拿大的固定利率房贷按半年复利计息；而网上大多数计算器按月复利计算。

法律规定

联邦《利息法》（Interest Act）第 6 条规定，本息混合还款的房贷必须标明按“每年或每半年计算、非预先扣除”的利率。实际上，加拿大所有贷款机构报出的固定利率都按半年复利计算。因此你看到的利率，比如 5%，实际意思是每六个月 2.5%。

换算成月利率

要按月收利息，贷款机构需要找到一个月利率，使它在六个月内复利累积正好等于 2.5%：

月利率 = (1 + 0.05 / 2)^1/6 − 1 = 0.41239%

美式计算器则会用 5% ÷ 12 = 0.41667%。差别看似很小，但它每个月作用于你的全部贷款余额，持续 25 年。

计算实例

按半年复利，月供每月低约 $15，整个摊销期内少付约 $4,500 利息。

其他还款频率

同样的方法适用于任何还款频率。设每年还款 p 次：

每期利率 = (1 + r / 2)^2/p − 1

所以在 5% 利率下，周供的每周利率为 (1.025)^1/26 − 1 = 0.0950%。本站的计算器对每种还款频率都采用正确的利率，因此加速和普通还款计划的结果与贷款机构给出的完全一致。

浮动利率房贷呢？

《利息法》适用于本息混合还款，而很多贷款机构的浮动利率房贷是按月复利的。如果你的浮动利率房贷文件写着“按月复利”（compounded monthly），那就适用美式算法。请查看贷款披露声明，上面必须注明复利频率。

要点总结

• 加拿大固定利率每年复利两次，所以实际月利率低于“年利率 ÷ 12”。
• 忽略这一点的计算器会高估你的月供和总利息。
• 本站的所有计算器均采用半年复利。