La période d’amortissement est le nombre d’années qu’il faudrait pour rembourser votre prêt hypothécaire si les versements ne changeaient jamais. Pendant des années, la norme au Canada a été de 25 ans. Un amortissement de 30 ans réduit le versement et vous aide à vous qualifier pour un montant plus élevé, mais il coûte plus d’intérêts. Votre accès à cette option dépend surtout de la taille de votre mise de fonds.
Qui peut obtenir un amortissement de 30 ans
Avec moins de 20 % de mise de fonds (prêts assurés)
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, votre prêt doit être couvert par une assurance prêt hypothécaire, et les prêts assurés ont longtemps été plafonnés à 25 ans. Le gouvernement fédéral a assoupli cette règle en deux étapes :
- 1er août 2024 : les 30 ans sont devenus accessibles aux premiers acheteurs d’une habitation neuve.
- 15 décembre 2024 : l’admissibilité a été élargie à tous les premiers acheteurs et à tous les acheteurs d’une habitation neuve, pour les demandes d’assurance présentées à compter de cette date. Le même changement a fait passer le plafond de prix des prêts assurés de 1 million $ à 1,5 million $.
Aux fins de cette règle, vous êtes un premier acheteur si vous n’avez jamais acheté de propriété, si vous n’avez pas habité au cours des quatre dernières années une habitation dont vous ou votre époux ou conjoint de fait actuel étiez propriétaire comme résidence principale, ou si vous avez récemment vécu la rupture d’un mariage ou d’une union de fait. Une construction neuve est une habitation qui n’a jamais été occupée. L’habitation doit être occupée par vous ou un proche parent, et toutes les autres règles d’assurance continuent de s’appliquer.
L’option de 30 ans s’accompagne d’une prime d’assurance plus élevée. En la lançant en 2024, la SCHL a annoncé une surprime de 0,20 % (20 points de base) en plus de la prime normale. Votre prêteur vous confirmera la prime exacte au moment de la demande.
Avec 20 % ou plus de mise de fonds (prêts non assurés)
Le plafond de 25 ans est une règle propre aux prêts assurés. Avec une mise de fonds d’au moins 20 %, la durée de l’amortissement relève du prêteur, et beaucoup offrent 30 ans aux acheteurs admissibles. Certains exigent un taux légèrement plus élevé pour cette option. Informez-vous auprès de votre prêteur ou de votre courtier.
25 ans contre 30 ans sur un prêt de 600 000 $
Prenons un prêt de 600 000 $ à 4,49 %, à versements mensuels, en supposant que le taux reste le même pendant toute la période d’amortissement. Cette hypothèse n’est jamais tout à fait vraie, puisque vous renouvellerez plusieurs fois, mais elle isole l’effet des cinq années supplémentaires.
| 25 ans | 30 ans | |
|---|---|---|
| Versement mensuel | 3 317,50 $ | 3 021,80 $ |
| Intérêts totaux | 395 251 $ | 487 849 $ |
| Capital remboursé pendant les 5 premières années | 73 309 $ | 53 480 $ |
| Solde au premier renouvellement (5 ans) | 526 691 $ | 546 520 $ |
| Versement au taux de la simulation de crise (6,49 %) | 4 015,31 $ | 3 754,59 $ |
L’amortissement de 30 ans fait économiser 295,70 $ par mois, mais coûte environ 92 600 $ d’intérêts de plus sur la durée du prêt. Il fait aussi croître votre avoir propre plus lentement : après cinq ans, vous devriez environ 19 800 $ de plus, ce qui compte si les prix baissent ou si vous devez refinancer.
La dernière ligne explique pourquoi les acheteurs le choisissent. Les prêteurs vous évaluent au plus élevé de votre taux plus 2 % ou de 5,25 %. Sur 30 ans, le versement admissible est inférieur d’environ 261 $ par mois, ce qui peut faire la différence entre une approbation et un refus.
Exemple concret : une première acheteuse avec 10 % de mise de fonds
Maya achète pour la première fois un condo de 630 000 $ avec une mise de fonds de 63 000 $. Son prêt avant assurance est de 567 000 $, à un taux de 4,49 %.
- 25 ans : la prime avec 10 % de mise de fonds est de 3,10 %, soit 17 577 $. Son prêt est de 584 577 $ et le versement de 3 232,23 $ par mois.
- 30 ans : la prime passe à 3,30 %, soit 18 711 $. Son prêt est de 585 711 $ et le versement de 2 949,84 $ par mois.
Choisir 30 ans coûte à Maya 1 134 $ de prime de plus au départ et environ 91 000 $ d’intérêts de plus sur toute la période d’amortissement à taux constant, en échange d’un versement inférieur de 282 $ chaque mois. En Ontario, au Québec et en Saskatchewan, la taxe de vente provinciale s’applique aussi à la prime et doit être payée comptant à la clôture. Essayez vos propres chiffres avec la calculatrice d’assurance de la SCHL.
Quand un amortissement de 30 ans est-il judicieux?
- Vous en avez besoin pour vous qualifier et vous êtes confiant que votre revenu augmentera.
- Vous voulez un versement obligatoire plus bas comme coussin, et vous avez la discipline de faire des remboursements anticipés. La plupart des prêts fermés permettent des montants forfaitaires ou une hausse du versement chaque année sans pénalité, ce qui peut ramener l’amortissement vers 25 ans. Voyez la calculatrice de remboursement anticipé.
- Vous avez des dettes à taux plus élevé à éliminer d’abord, et l’économie mensuelle y est consacrée.
C’est moins judicieux si le versement sur 25 ans entre facilement dans votre budget, ou si l’économie sur le versement serait simplement dépensée. Dans ce cas, les cinq années de plus ne font qu’ajouter des intérêts.
Le raccourcir plus tard
Un amortissement de 30 ans n’est pas permanent. Vous pouvez passer à des versements aux deux semaines accélérés, utiliser vos privilèges de remboursement anticipé annuels ou demander un amortissement plus court au renouvellement (ce qui augmente le versement). Comparez les tableaux avec la calculatrice de tableau d’amortissement.
Sources : ministère des Finances, les réformes hypothécaires les plus audacieuses depuis des décennies; ministère des Finances, amortissements de 30 ans pour les prêts hypothécaires assurés; SCHL, révision des primes pour propriétaires-occupants (surprime de 20 points de base); SCHL, coût de l’assurance prêt hypothécaire; BSIF, taux admissible minimal.