Un prêt hypothécaire à taux variable peut faire économiser quand les taux baissent et coûter plus cher quand ils montent. La façon dont il coûte plus cher dépend d’un détail que bien des emprunteurs ne remarquent pas à la signature : votre versement change-t-il avec le taux, ou reste-t-il le même pendant que la répartition entre intérêts et capital se déplace? C’est dans ce deuxième cas qu’intervient le taux de déclenchement.
Comment le taux est établi
Un taux variable s’exprime par rapport au taux préférentiel du prêteur : par exemple le taux préférentiel moins 0,75 %, ou plus 0,50 %. L’escompte ou la majoration est fixe pour la durée du terme. Le taux préférentiel est fixé par chaque prêteur et, en pratique, il bouge lorsque la Banque du Canada modifie son taux directeur. La Banque annonce ses décisions de taux à huit dates prévues chaque année.
Ainsi, si le taux préférentiel est de 4,95 % et que votre prêt est au taux préférentiel moins 0,75 %, vous payez 4,20 %. Si la Banque du Canada relève son taux de 0,25 % et que votre prêteur porte son taux préférentiel à 5,20 %, votre taux passe à 4,45 %.
Deux types de prêts à taux variable
- Versements ajustables (ce qu’on appelle souvent un taux ajustable) : le versement monte ou baisse chaque fois que le taux préférentiel change, de sorte que vous restez sur la voie d’un remboursement complet dans la période d’amortissement prévue. Votre budget ressent chaque changement immédiatement.
- Versements fixes (ce qu’on appelle souvent un taux variable au sens strict) : le versement reste le même. Quand les taux montent, une plus grande part de chaque versement va aux intérêts et une plus petite au capital. Quand les taux baissent, une plus grande part va au capital. Votre budget est protégé, mais la date de fin du remboursement se déplace.
Demandez à votre prêteur quel type vous signez. Les appellations varient d’un prêteur à l’autre, et la différence ne devient évidente que lorsque les taux bougent.
Taux de déclenchement et point de déclenchement
Ces deux notions s’appliquent aux prêts à taux variable à versements fixes, et elles ne veulent pas dire la même chose.
- Taux de déclenchement : le taux d’intérêt auquel votre versement régulier ne couvre plus que les intérêts, sans rien pour le capital. Au-delà, le versement ne couvre même plus les intérêts. Les prêteurs ajoutent généralement les intérêts impayés à votre solde, si bien que le montant dû augmente. C’est ce qu’on appelle l’amortissement négatif.
- Point de déclenchement : le moment où votre solde dépasse le ratio que votre prêteur accepte, par exemple par rapport à la valeur de la propriété. Une fois ce point atteint, vous devez agir : augmenter vos versements, faire un remboursement anticipé forfaitaire ou rembourser le solde. Le point de déclenchement exact figure dans votre contrat de prêt.
Les prêteurs sous réglementation fédérale doivent indiquer le taux de déclenchement dans votre contrat de prêt ou votre document d’information pour un prêt à taux variable à versements fixes, en précisant que le taux peut augmenter pendant le terme.
Exemple concret
Vous contractez un prêt à taux variable de 500 000 $ à 4,20 % avec une période d’amortissement de 25 ans et des versements mensuels fixes. Le versement est de 2 684,59 $. Les chiffres ci-dessous sont approximatifs : ils supposent que le changement de taux survient au début et utilisent un intérêt mensuel simple, alors que les calculs exacts des prêteurs dépendent de leur façon de capitaliser les intérêts à taux variable.
| Taux | Intérêts du mois | Reste pour le capital |
|---|---|---|
| 4,20 % | 1 750,00 $ | 934,59 $ |
| 4,70 % | 1 958,33 $ | 726,26 $ |
| 5,20 % | 2 166,67 $ | 517,92 $ |
| 6,20 % | 2 583,33 $ | 101,26 $ |
| 6,70 % | 2 791,67 $ | −107,08 $ (ajouté au solde) |
Le taux de déclenchement correspond à peu près au versement multiplié par 12, divisé par le solde :
2 684,59 $ × 12 ÷ 500 000 $ ≈ 6,44 %
Dans cet exemple, le taux devrait donc augmenter d’environ 2,25 points de pourcentage avant que vous atteigniez le taux de déclenchement. À mesure que vous remboursez du capital, le solde diminue et le taux de déclenchement monte un peu, ce qui donne légèrement plus de marge plus tard dans le terme.
Remarquez ce qui se passe bien avant le taux de déclenchement. À 5,20 %, le versement est le même, mais le remboursement du capital a diminué de près de moitié. Le prêt est maintenant en voie de prendre beaucoup plus de 25 ans à rembourser, et c’est facile à manquer, puisque rien ne change dans votre compte bancaire.
Comparez avec la version à versements ajustables. Si le taux passait à 5,20 % d’un coup, le versement nécessaire pour respecter un calendrier de 25 ans serait d’environ 2 965 $, soit environ 281 $ de plus par mois. Vous sentez la hausse immédiatement, mais la date de fin du remboursement ne bouge pas.
Que faire si vous approchez de votre taux de déclenchement
- Trouvez votre taux de déclenchement dans vos documents hypothécaires ou votre relevé annuel, ou demandez-le à votre prêteur.
- Augmentez votre versement volontairement. La plupart des prêteurs vous permettent de l’augmenter dans le cadre de vos privilèges de remboursement anticipé, ce qui maintient la baisse du capital.
- Faites un remboursement anticipé forfaitaire si vous avez de l’épargne qui rapporte moins que le taux de votre prêt.
- Envisagez de fixer votre taux. Bien des prêts à taux variable peuvent être convertis en terme à taux fixe chez le même prêteur. Vérifiez les conditions et les coûts dans votre contrat, et comparez le taux fixe offert.
- Parlez à votre prêteur tôt. L’Agence de la consommation en matière financière du Canada s’attend à ce que les prêteurs sous réglementation fédérale offrent des mesures d’allègement aux emprunteurs à risque de difficultés financières, et cite les prêts à taux variable à versements fixes menacés d’amortissement négatif parmi les situations visées.
Au renouvellement
Si votre solde ou votre période d’amortissement restante a dérivé à cause de taux plus élevés, attendez-vous à ce que votre prêteur rajuste le versement au renouvellement pour remettre le prêt sur un calendrier de remboursement. Cela peut signifier une forte hausse du versement. Faites la simulation avec la calculatrice de renouvellement bien avant la fin de votre terme, et lisez le guide du renouvellement hypothécaire.
Le taux variable vous convient-il?
La pénalité pour rompre un prêt à taux variable est souvent de trois mois d’intérêts (vérifiez votre contrat), généralement bien moins que l’écart de taux d’intérêt qui peut s’appliquer à un prêt à taux fixe, ce qui convient aux personnes susceptibles de déménager ou de refinancer. Il vous convient moins si une hausse de versement mettait votre budget à rude épreuve. Consultez taux fixe ou variable pour la comparaison complète et la calculatrice de pénalité pour comparer les coûts de rupture.
Sources : Banque du Canada, taux directeur; ACFC, intérêts sur les prêts hypothécaires; ACFC, obtenir un prêt hypothécaire : connaître vos droits; ACFC, prêts hypothécaires à taux variable et à versements fixes; ACFC, document d’information sur la Ligne directrice sur les prêts hypothécaires à la consommation existants dans des circonstances exceptionnelles; ACFC, pénalités de remboursement anticipé.