La vie n’attend pas la fin de votre terme hypothécaire. Vous déménagez peut-être, vous avez besoin de plus d’argent, ou les taux sont tombés bien sous celui que vous avez fixé. Un prêt fermé vous offre quatre grandes portes de sortie avant l’échéance, et la bonne dépend de deux choses : déménagez-vous, et les taux actuels sont-ils supérieurs ou inférieurs à votre taux?
Les quatre options
Le transfert (portabilité) du prêt
Un prêt hypothécaire transférable vous permet d’apporter votre taux, vos modalités et vos conditions actuels à une nouvelle propriété lorsque vous vendez. Vous évitez la pénalité de remboursement anticipé, puisque le prêt n’est pas rompu. Conditions habituelles, qui varient selon le prêteur :
- Vous devez généralement vous qualifier de nouveau pour le nouveau prêt, ce qui inclut l’évaluation de la nouvelle propriété.
- La vente et l’achat doivent être conclus dans un délai fixé par votre prêteur.
- Si vous avez besoin de plus d’argent, la somme supplémentaire est généralement prêtée au taux du jour et combinée à votre taux actuel (voir le taux mixte jusqu’à l’échéance plus bas).
- Si la nouvelle propriété exige un prêt plus petit, vous pourriez payer une pénalité sur la partie remboursée.
Si votre prêt est assuré, l’assurance prêt hypothécaire peut souvent être transférée elle aussi, ce qui peut réduire ou éviter une nouvelle prime. Renseignez-vous auprès de votre prêteur.
Le taux mixte avec prolongation
Vous restez chez votre prêteur et commencez un nouveau terme plus tôt. Au lieu d’une pénalité, le prêteur combine votre ancien taux avec le taux du nouveau terme. Vous ne payez pas de pénalité de remboursement anticipé, mais des frais d’administration peuvent s’appliquer. On y recourt surtout quand les taux ont baissé et que vous ne déménagez pas, ou en combinaison avec le transfert si vous déménagez.
L’Agence de la consommation en matière financière du Canada illustre le taux mixte comme une moyenne pondérée dans le temps : l’ancien taux pour les mois restants à votre terme, et le nouveau taux pour le reste du nouveau terme.
Taux mixte ≈ (ancien taux × mois restants + nouveau taux × mois ajoutés) ÷ mois du nouveau terme
Le taux mixte jusqu’à l’échéance
Certains prêteurs offrent cette option lorsque vous transférez votre prêt et avez besoin de fonds supplémentaires. Les nouveaux fonds sont prêtés au taux du jour pour la durée restante de votre terme, et les deux montants sont combinés selon leur taille. Votre date d’échéance ne change pas.
Taux mixte ≈ (ancien solde × ancien taux + nouveaux fonds × nouveau taux) ÷ solde total
La rupture du prêt
Vous remboursez le prêt et payez une pénalité de remboursement anticipé : habituellement le plus élevé de trois mois d’intérêts ou de l’écart de taux d’intérêt (ETI). Vous pourriez aussi payer des frais d’évaluation, d’administration, de réinvestissement ou de mainlevée, et devoir rembourser une remise en argent reçue. En contrepartie, vous êtes entièrement libre de choisir n’importe quel prêteur, taux et terme. Lisez comment fonctionnent les pénalités de remboursement anticipé pour les détails sur l’ETI.
Exemple concret
Priya et Tom ont un solde de 450 000 $ sur un prêt à taux fixe de 5 ans à 5,49 %, avec 24 mois restants au terme et 22 ans restants à la période d’amortissement. Leur versement est de 2 923,69 $ par mois. Aujourd’hui, leur prêteur offre 4,29 % sur 2 ans et 3,99 % sur 5 ans. S’ils rompent leur prêt, la pénalité est l’ETI : 450 000 $ × (5,49 % − 4,29 %) × 2 ans = 10 800 $, plus que trois mois d’intérêts (6 176 $).
Cas 1 : ils restent, les taux ont baissé
| Taux mixte avec prolongation | Rupture et nouveau taux de 3,99 % | |
|---|---|---|
| Nouveau taux | 4,59 % sur 5 ans | 3,99 % sur 5 ans |
| Versement mensuel | 2 699,84 $ | 2 555,49 $ |
| Intérêts sur 5 ans | 95 113 $ | 82 365 $ |
| Pénalité | 0 $ (des frais peuvent s’appliquer) | 10 800 $ |
Le taux mixte est (5,49 % × 24 + 3,99 % × 36) ÷ 60 = 4,59 %. La rupture fait économiser 12 748 $ d’intérêts sur cinq ans, mais coûte 10 800 $ d’entrée de jeu : elle ne laisse donc qu’environ 1 950 $ d’avance avant les frais juridiques, de mainlevée et autres. Une fois ces frais comptés, c’est presque l’égalité, et le taux mixte est beaucoup plus simple. Si leur prêteur calculait l’ETI avec les taux affichés, la pénalité serait probablement plus élevée et le taux mixte l’emporterait nettement.
Cas 2 : ils déménagent et ont besoin de 600 000 $
Ils achètent maintenant une maison plus grande et ont besoin de 600 000 $, soit 150 000 $ de plus.
| Transfert et taux mixte jusqu’à l’échéance | Rupture et nouveau taux de 3,99 % | |
|---|---|---|
| Taux | 5,19 % pour les 24 mois restants | 3,99 % sur 5 ans |
| Versement mensuel (22 ans) | 3 797,49 $ | 3 407,32 $ |
| Intérêts sur les 24 prochains mois | 60 118 $ | 46 154 $ |
| Pénalité | 0 $ | 10 800 $ |
Le taux du prêt transféré est (450 000 $ × 5,49 % + 150 000 $ × 4,29 %) ÷ 600 000 $ = 5,19 %. La rupture fait économiser 13 964 $ d’intérêts sur les deux ans et fixe le taux de 3,99 % pour cinq ans au lieu de deux, contre une pénalité de 10 800 $. Ici, la rupture est probablement la meilleure option, d’environ 3 000 $ avant les frais, en plus d’un taux bas plus longtemps. Il vaudrait aussi la peine de demander un taux mixte avec prolongation sur le prêt transféré.
Si les taux avaient plutôt monté
Inversons le marché : disons que les taux actuels sont de 6,50 % et que leur taux est de 5,49 %. L’ETI serait nul, si bien que la rupture coûterait trois mois d’intérêts, mais ils perdraient un taux bien inférieur au marché. Le transfert conserve le taux de 5,49 % sur les 450 000 $, et seuls les 150 000 $ supplémentaires sont au taux du jour. Quand votre taux est inférieur aux taux actuels, le transfert l’emporte presque toujours.
Quelle option l’emporte
| Situation | Généralement la meilleure option |
|---|---|
| Vous déménagez, votre taux est inférieur aux taux actuels | Transfert |
| Vous déménagez, votre taux est supérieur aux taux actuels, petite pénalité | Rupture et magasinage |
| Vous déménagez et avez besoin de plus d’argent | Transfert avec taux mixte jusqu’à l’échéance ou avec prolongation, comparé à la rupture |
| Vous ne déménagez pas, les taux ont baissé, ETI élevé | Taux mixte avec prolongation, ou attendre l’échéance |
| Vous ne déménagez pas, les taux ont baissé, petite pénalité ou échéance proche | Rupture, ou renouvellement anticipé chez votre prêteur |
| Vente sans nouvel achat | Rupture, en faisant coïncider la vente le plus près possible de l’échéance |
Avant de décider
- Demandez à votre prêteur le montant exact de la pénalité par écrit, et sa méthode de calcul. Comparez-le avec la calculatrice de pénalité.
- Demandez le taux mixte qu’il vous offrirait, et la méthode utilisée. Les formules varient d’un prêteur à l’autre.
- Obtenez les conditions de transfert : délai de clôture, nouvelle qualification et tarification des fonds supplémentaires.
- Comparez le coût total sur la même période : pénalité plus frais plus intérêts, pas seulement le taux.
- Si votre terme se termine dans quelques mois, comparez le tout avec le simple fait d’attendre. Consultez le guide du renouvellement et la calculatrice de renouvellement.
Sources : ACFC, rompre votre contrat hypothécaire (exemple de taux mixte); ACFC, pénalités de remboursement anticipé et transfert du prêt; SCHL, transférabilité de l’assurance prêt hypothécaire. Chiffres de l’exemple calculés avec le moteur de ce site; ceux de votre prêteur seront différents.