自雇并不妨碍你在加拿大申请房贷，但贷款机构看的东西会不一样。受雇人士拿出工资单和雇主证明信就行；你要拿出的是报税表，而那些帮你少交税的抵扣，也会降低贷款机构能采用的收入。弄懂审核方式，你就可以提前一两年做好规划。
贷款机构看什么
报税表上的收入
贷款机构从 CRA（加拿大税务局）评估过的收入着手。对独资经营者或合伙人来说，业务净收入填在报税表第 13500 行（来自 T2125 表格，即《业务或专业活动报表》），并计入第 15000 行“总收入”，这个数字会显示在你的 NOA（税务评估通知书）上。净收入是扣除业务开支之后的数字，所以如果营业额 $140,000、申报开支 $40,000，起算点就是 $100,000。
两年的记录
贷款机构要看到收入是稳定的。CMHC 建议，申请其自雇人士房贷保险的借款人至少要经营或从事同一行业 24 个月；不过它也表示，刚开始自雇的借款人如果有其他优势，仍可能获批，例如收购的是一家成熟的企业、有现金储备、收入可预测、受过相关培训以及信用记录良好。实际操作中，许多贷款机构会取你最近两年的平均值；如果收入下降了，可能会用较低那一年的数字。问问你的贷款机构用的是哪种方法。
收入上调（gross-up）或加回（add-back）
因为自雇收入是扣除开支后申报的，有保险的房贷允许做一定调整。根据 CMHC 的自雇人士计划，独资经营或合伙企业的收入可以上调 15%，或者贷款机构也可以把某些符合条件的抵扣加回收入。各家贷款机构执行这些规则的方式不同；无保险房贷则由各贷款机构自定政策，所以打算依靠这一点之前，请先和你的贷款机构确认。
注册公司的业主
如果你的生意已注册成公司，个人报税表上只会显示你以工资或股息形式付给自己的钱。有些贷款机构还会看公司的财务报表。准备好同时提供个人和公司的材料，并问清楚贷款机构如何看待留在公司里的收入。
和其他人一样的审核标准
收入认定之后，你要和所有人一样通过压力测试：必须按合同利率加 2% 与 5.25% 两者中较高者获批。对于有保险的房贷，CMHC 的上限是住房开支不超过税前收入的 39%（GDS，总债务偿还率，房屋开支），全部负债不超过 44%（TDS，总债务偿还率，全部负债）。请看 GDS 和 TDS 比率。
实例计算
Jordan 是一名独资经营的平面设计师，打算付 10% 首付买房。她 NOA 上第 15000 行显示，2024 年为 $92,000，2025 年为 $108,000，全部来自她的业务。房子的地税为每年 $4,800，取暖费每月 $100。她没有其他负债。她的利率是 4.49%，所以要按 6.49%、25 年摊销期接受审核。
| 贷款机构采用的收入 | 金额 | 她能获批的最高房贷 |
|---|---|---|
| 两年平均 | $100,000 | 约 $411,000 |
| 平均值上调 15% | $115,000 | 约 $484,000 |
收入上调让她的贷款能力提高了约 $73,000。如果贷款机构只用她较低那一年的 $92,000，她能获批的金额会比这两个数字都少。这些金额未含 CMHC 保费，保费会加到贷款里。用购房能力计算器算算你自己的数字。
需要准备的材料
CMHC 把以下材料列为其自雇人士房贷保险的核心收入证明，大多数贷款机构要求的也差不多：
- 最近两年的 NOA（税务评估通知书），以及 T1 General 个人报税表。
- 如果你是独资经营者或合伙人，提供《业务或专业活动报表》（T2125）。
- 收入证明，例如公司银行账户对账单或发票。
- 业务正在经营的证明，可以包括 GST/HST 申报表、活跃的公司账户对账单、营业执照或公司章程、企业信用报告，或经会计师审阅或审计的财务报表。
- 注册公司的业主，还需提供公司的财务报表和公司报税表。
- 和其他借款人一样，提供首付证明和身份证件。
如果能证明的收入不够
有些借款人确实有收入，但报税表上显示得不够。对于无法核实的收入，有保险的选择很有限，不要以为一定有。常见的替代方案有两种：一是首付至少 20% 的无保险房贷，找收入规定更灵活的贷款机构，利率通常更高或要收费；二是私人贷款机构，成本还要更高。贷款经纪可以告诉你目前有哪些选择。如果走这条路，计划好等报税记录足够支持后，在续约时转回常规贷款机构。
提高贷款额的建议
- 规划好你的抵扣。把所有能报的开支都报上，税是少交了，但第 15000 行的数字也会降低。买房前两年，和你的会计师商量好其中的取舍。
- 按时报税，欠税及时还清。NOA 上显示欠 CRA 的税款，可能会让贷款机构有顾虑。
- 公私账户分开。清晰的对账单让收入更容易核实。
- 建立信用，保持信用卡余额较低，因为负债会计入你的 TDS。
- 多存一些首付。净值越多，可选的贷款机构就越多；首付 20% 还能免去房贷保险。
- 找对贷款机构。各家在收入上调、加回和公司收入方面的政策差别很大，所以多比较几家。
有了数字之后，用房贷计算器核对月供，用压力测试计算器检查能否通过审核。
资料来源：CMHC，自雇人士房贷保险；CRA，独资经营和合伙企业；OSFI，最低合格利率；CMHC，GDS 和 TDS 上限。