Être travailleur autonome ne vous empêche pas d’obtenir un prêt hypothécaire au Canada, mais cela change ce que le prêteur examine. Un salarié montre un talon de paie et une lettre de l’employeur. Vous, vous montrez vos déclarations de revenus, et les déductions qui réduisent votre facture d’impôt réduisent aussi le revenu que le prêteur peut retenir. Comprendre l’évaluation vous permet de planifier un an ou deux à l’avance.
Ce que les prêteurs examinent
Le revenu de votre déclaration de revenus
Les prêteurs partent du revenu établi par l’Agence du revenu du Canada. Pour un propriétaire unique ou un associé, le revenu net d’entreprise est déclaré à la ligne 13500 de votre déclaration (à partir du formulaire T2125, État des résultats des activités d’une entreprise ou d’une profession libérale), puis il s’ajoute à la ligne 15000, revenu total, qui figure sur votre avis de cotisation. Le revenu net est calculé après les dépenses d’entreprise : si vous déduisez 40 000 $ de dépenses sur 140 000 $ de recettes, le point de départ est 100 000 $.
Deux ans d’historique
Les prêteurs veulent constater que le revenu est stable. La SCHL recommande au moins 24 mois d’activité, ou dans le même domaine, pour son assurance destinée aux travailleurs autonomes, mais elle précise que les travailleurs autonomes depuis peu peuvent quand même être admissibles grâce à d’autres atouts : l’achat d’une entreprise établie, des réserves de liquidités, des revenus prévisibles, une formation pertinente et un bon historique de crédit. En pratique, bien des prêteurs utilisent la moyenne de vos deux dernières années et, si votre revenu a baissé, ils peuvent retenir l’année la plus faible. Demandez à votre prêteur quelle méthode il applique.
Majoration ou réintégration
Comme le revenu d’un travailleur autonome est déclaré après dépenses, les prêts assurés permettent un ajustement. Dans le programme de la SCHL pour les travailleurs autonomes, le revenu d’une entreprise individuelle ou d’une société de personnes peut être majoré de 15 %, ou le prêteur peut plutôt réintégrer certaines déductions admissibles. Les prêteurs appliquent ces règles différemment et, pour les prêts non assurés, chacun établit sa propre politique : vérifiez auprès de votre prêteur avant d’y compter.
Propriétaires d’entreprise constituée en société
Si votre entreprise est constituée en société, votre déclaration de revenus personnelle ne montre que ce que vous vous êtes versé en salaire ou en dividendes. Certains prêteurs examineront aussi les états financiers de la société. Attendez-vous à fournir des documents personnels et d’entreprise, et demandez comment le prêteur traite le revenu conservé dans la société.
Les mêmes critères d’admissibilité que tout le monde
Une fois votre revenu établi, vous passez la simulation de crise habituelle : vous devez être admissible au plus élevé de votre taux contractuel plus 2 % ou de 5,25 %. Pour les prêts assurés, les limites de la SCHL sont de 39 % du revenu brut pour les frais de logement (ABD) et de 44 % pour l’ensemble des dettes (ATD). Consultez les ratios ABD et ATD.
Exemple concret
Jordan est graphiste à son compte (entreprise individuelle) et achète avec une mise de fonds de 10 %. La ligne 15000 de ses avis de cotisation indique 92 000 $ pour 2024 et 108 000 $ pour 2025, entièrement tirés de son entreprise. L’impôt foncier sera de 4 800 $ par année et le chauffage de 100 $ par mois. Elle n’a aucune autre dette. Son taux est de 4,49 % : elle est donc évaluée à 6,49 % sur 25 ans.
| Revenu retenu par le prêteur | Montant | Prêt maximal auquel elle est admissible |
|---|---|---|
| Moyenne sur deux ans | 100 000 $ | environ 411 000 $ |
| Moyenne majorée de 15 % | 115 000 $ | environ 484 000 $ |
La majoration augmente sa capacité d’emprunt d’environ 73 000 $. Si un prêteur ne retenait que son année la plus faible, soit 92 000 $, elle serait admissible à moins que l’un ou l’autre de ces montants. Ces montants excluent la prime de la SCHL, qui s’ajoute au prêt. Faites vos propres calculs avec la calculatrice de capacité d’emprunt.
Les documents à préparer
La SCHL énumère ces documents comme les principales preuves de revenu pour son assurance destinée aux travailleurs autonomes, et la plupart des prêteurs demandent des documents semblables :
- Avis de cotisation des deux dernières années, avec vos déclarations T1 Générale.
- État des résultats des activités d’une entreprise ou d’une profession libérale (T2125) si vous êtes propriétaire unique ou associé.
- Preuve de revenu, comme des relevés bancaires d’entreprise ou des factures.
- Preuve que l’entreprise est en activité, ce qui peut comprendre des déclarations de TPS/TVH, des relevés d’un compte d’entreprise actif, un permis d’exploitation ou des statuts constitutifs, des rapports de crédit d’entreprise, ou des états financiers examinés ou audités par un comptable.
- Pour les propriétaires d’une société, les états financiers et les déclarations de revenus de la société.
- Preuve de votre mise de fonds et pièce d’identité, comme pour tout emprunteur.
Si vous ne pouvez pas justifier assez de revenu
Certains emprunteurs ont un revenu réel, mais ne peuvent pas en déclarer assez dans leurs déclarations. Les options assurées pour un revenu impossible à vérifier sont limitées, et il ne faut pas tenir pour acquis qu’il en existe une. Les solutions habituelles sont les prêts non assurés avec une mise de fonds d’au moins 20 % auprès de prêteurs aux règles de revenu plus souples, souvent à des taux plus élevés ou avec des frais, ou les prêteurs privés, qui coûtent encore plus cher. Un courtier hypothécaire peut vous dire ce qui est offert aujourd’hui. Si vous choisissez cette voie, prévoyez de passer à un prêteur traditionnel au renouvellement, une fois que vos déclarations le permettront.
Conseils pour vous qualifier pour davantage
- Planifiez vos déductions. Déduire toutes les dépenses possibles réduit votre impôt, mais aussi votre ligne 15000. Dans les deux années précédant votre achat, discutez de ce compromis avec votre comptable.
- Produisez vos déclarations à temps et payez ce que vous devez. Un solde impayé à l’ARC sur votre avis de cotisation peut poser problème aux prêteurs.
- Séparez vos finances personnelles et d’entreprise. Des relevés clairs rendent le revenu plus facile à vérifier.
- Bâtissez votre crédit et gardez des soldes de carte bas, puisque vos dettes comptent dans votre ATD.
- Épargnez une mise de fonds plus importante. Plus d’avoir propre vous donne plus de choix de prêteurs, et une mise de fonds de 20 % évite l’assurance prêt hypothécaire.
- Faites affaire avec le bon prêteur. Les politiques sur la majoration, la réintégration et le revenu des sociétés varient beaucoup : comparez-en plus d’un.
Une fois votre montant connu, vérifiez le versement avec la calculatrice hypothécaire et le critère d’admissibilité avec la calculatrice de simulation de crise.
Sources : SCHL, assurance prêt hypothécaire pour travailleurs autonomes; ARC, entreprises individuelles et sociétés de personnes; BSIF, taux admissible minimal; SCHL, limites d’ABD et d’ATD.