生活不会等你的房贷合同期结束。你可能要搬家、需要更多资金，或者眼看着利率跌得远低于你锁定的利率。封闭式房贷在到期前主要有四种出路，选哪种取决于两点：你是否要搬家，以及现在的利率比你目前的利率高还是低。
四种选择
转移（port）
可转移的房贷让你在卖房时，把现有的利率、条款和条件带到新房子上。因为房贷没有中断，所以不用付提前还款违约金。常见条件如下，各家贷款机构不尽相同：
- 你通常需要为新房贷重新接受审核，新房产也要审核。
- 卖房和买房必须在贷款机构规定的时间窗口内完成交割。
- 如果你需要更多资金，多出的部分通常按当前利率借给你，再与现有利率混合计算（见下文“混合至原期限”）。
- 如果新房子需要的房贷更少，你可能要为还掉的那部分付违约金。
如果你的房贷有保险，违约保险往往也可以一起转移，这样可以减少或免去新的保费。问问你的贷款机构。
混合延期（blend and extend）
你留在原贷款机构，提前开始一个新的合同期。贷款机构不收违约金，而是把你的旧利率和新合同期的利率混合计算。你不用付提前还款违约金，但可能要付手续费。这种做法通常用于利率下降而你不搬家的情况；如果你要搬家，也可以和转移结合使用。
FCAC（加拿大金融消费者管理局）把混合利率解释为按时间加权的平均值：合同期剩余的月数按旧利率算，新合同期其余的月数按新利率算。
混合利率 ≈（旧利率 × 剩余月数 + 新利率 × 延长月数）÷ 新合同期月数
混合至原期限（blend to term）
有些贷款机构会在你转移房贷并需要额外资金时提供这种方案。新增资金在合同期剩余时间内按当前利率借给你，两笔金额按大小加权混合。你的到期日保持不变。
混合利率 ≈（旧余额 × 旧利率 + 新增资金 × 新利率）÷ 总余额
提前解约
你还清房贷，并支付提前还款违约金：通常是三个月利息与利率差额（IRD）两者中较高者。你可能还要付估价费、手续费、再投资费或涂销费，还可能要退还之前拿到的现金返还（cash-back）。换来的是完全的自由，可以任选贷款机构、利率和合同期。IRD 的细节请看提前还款违约金怎么算。
实例计算
Priya 和 Tom 有一笔 5 年期固定利率房贷，余额 $450,000，利率 5.49%，合同期还剩 24 个月，摊销期还剩 22 年。月供为每月 $2,923.69。现在他们的贷款机构 2 年期利率为 4.29%，5 年期为 3.99%。如果提前解约，违约金按 IRD 计算：$450,000 × (5.49% − 4.29%) × 2 年 = $10,800，高于三个月利息（$6,176）。
情况 1：不搬家，利率已下降
| 混合延期 | 解约并改用 3.99% | |
|---|---|---|
| 新利率 | 4.59%，5 年期 | 3.99%，5 年期 |
| 月供 | $2,699.84 | $2,555.49 |
| 5 年利息 | $95,113 | $82,365 |
| 违约金 | $0（可能收手续费） | $10,800 |
混合利率为 (5.49% × 24 + 3.99% × 36) ÷ 60 = 4.59%。提前解约在五年内能省 $12,748 利息，但一开始要付 $10,800，所以在律师费、涂销费和其他费用之前，只领先约 $1,950。把这些费用算进去，两者差不多打平，而混合延期要简单得多。如果他们的贷款机构用挂牌利率（posted rate）计算 IRD，违约金很可能更高，混合延期就明显更划算。
情况 2：搬家，需要 $600,000
现在他们要买一套更大的房子，需要 $600,000，也就是多借 $150,000。
| 转移并混合至原期限 | 解约并改用 3.99% | |
|---|---|---|
| 利率 | 5.19%，用于剩余的 24 个月 | 3.99%，5 年期 |
| 月供（22 年） | $3,797.49 | $3,407.32 |
| 未来 24 个月的利息 | $60,118 | $46,154 |
| 违约金 | $0 | $10,800 |
转移后的利率为 ($450,000 × 5.49% + $150,000 × 4.29%) ÷ $600,000 = 5.19%。提前解约在这两年内能省 $13,964 利息，而且能把 3.99% 锁定五年而不是两年，代价是 $10,800 的违约金。在这种情况下，提前解约很可能更划算，在扣除费用之前大约多省 $3,000，还能享受更长时间的低利率。对转移后的房贷申请混合延期，也值得问一问。
如果利率是上涨的
把市场反过来：假设现在的利率是 6.50%，而他们的利率是 5.49%。IRD 为零，所以提前解约只需付三个月利息，但他们会失去一个远低于市场水平的利率。转移房贷可以让 $450,000 保持 5.49%，只有新增的 $150,000 按现在的利率计算。当你的利率低于现在的利率时，转移几乎总是更好的选择。
哪种方案最好
| 情况 | 通常最佳 |
|---|---|
| 搬家，你的利率低于现在的利率 | 转移 |
| 搬家，你的利率高于现在的利率，违约金不多 | 解约，货比三家 |
| 搬家，需要更多资金 | 转移并混合至原期限或混合延期，再与解约比较 |
| 不搬家，利率已下降，IRD 很高 | 混合延期，或等到期 |
| 不搬家，利率已下降，违约金不多或临近到期 | 解约，或在原贷款机构提前续约 |
| 卖房且不再买房 | 解约，尽量把卖房时间安排在接近到期日 |
做决定之前
- 要求贷款机构书面提供准确的违约金，并说明计算方法。再用违约金计算器核对。
- 询问他们能给的混合利率，以及用的是哪种算法。各家贷款机构的公式不同。
- 弄清转移条件：交割时间窗口、是否重新审核，以及新增资金怎么定价。
- 比较同一时期内的总成本：违约金 + 各项费用 + 利息，而不是只看利率。
- 如果几个月内合同期就要结束，把所有方案和单纯等待到期做比较。请看续约指南和续约计算器。
资料来源：FCAC，提前解除房贷合同（混合延期示例）；FCAC，提前还款违约金与房贷转移；CMHC，房贷保险的可转移性。示例数字由本站计算引擎算出；你的贷款机构给出的数字会有所不同。