贷款机构批房贷，看的不是你觉得自己负担得起多少。他们会按压力测试利率，用两个比率来衡量你的收入，算出来的结果就是一条硬上限。弄懂这套算法之后，任何金额的房贷需要多少收入，你几秒钟就能估出来。
贷款机构如何把收入换算成房贷额
决定结果的有三条规则：
- 压力测试。你的月供按合同利率 + 2% 与 5.25%（OSFI 规定的最低合格利率）两者中较高者计算。合同利率为 4.49% 时，你要按 6.49% 接受审核。
- GDS（总债务偿还率，房屋开支）。按合格利率计算的月供、地税、取暖费以及一半的公寓管理费（condo fee），合计不能超过家庭税前收入的 39%。
- TDS（总债务偿还率，全部负债）。GDS 中的各项开支加上其他所有债务还款（车贷、信用卡、信用额度、学生贷款、抚养费等），合计不能超过 44%。
39% 和 44% 是 CMHC 对有保险房贷设定的上限。无保险房贷（首付 20% 或以上）的贷款机构可能采用略有不同的上限，但大多数在同一范围内。每个比率具体包括哪些开支，请看 GDS 和 TDS 比率。
不同房贷额所需的收入
每一行的假设条件：合同利率 4.49%（合格利率 6.49%），摊销期 25 年，按月还款，首付 20%（所以房价 = 房贷额 ÷ 0.8，且没有保险费），地税为房价的每年 0.75%，取暖费每月 $125，没有公寓管理费。
| 房贷额 | 房价 | 审核用月供 | 无负债所需收入（GDS 39%） | 每月有 $500 负债时所需收入 |
|---|---|---|---|---|
| $300,000 | $375,000 | $2,008 | $72,800 | $78,200 |
| $400,000 | $500,000 | $2,677 | $95,800 | $98,600 |
| $500,000 | $625,000 | $3,346 | $118,800 | $119,000 |
| $600,000 | $750,000 | $4,015 | $141,800 | $141,800 |
| $750,000 | $937,500 | $5,019 | $176,300 | $176,300 |
| $1,000,000 | $1,250,000 | $6,692 | $233,800 | $233,800 |
表中收入为家庭税前总收入，四舍五入到 $100。最后一列取 GDS 要求与 TDS 要求（44%，每月另有 $500 其他债务还款）中较高的一个。
有两点值得注意。第一，一个简单的经验法则：按目前的利率，每 $4.20 的房贷大约需要 $1 的年收入。第二，$500 的车贷月供会让小额房贷所需的收入多出几千元；但房贷额较大时，39% 的 GDS 上限本来就是更紧的那条限制，同样的负债并不改变结果。负债再多一些，TDS 又会重新成为主要限制。
实例计算
一对夫妇合计年收入 $150,000（每月 $12,500）。他们看的房子地税约每年 $5,000，取暖费每月 $125。他们没有负债，拿到的最好报价是 5 年期 4.49%。
- GDS 额度：39% × $12,500 = 每月 $4,875。
- 减去地税（$417）和取暖费（$125），剩下 $4,333 可用于按 6.49% 计算的月供。
- 按 25 年摊销期，这个月供最多可支撑约 $647,500 的房贷。
- 按 4.49% 实际利率，他们的实际月供约为每月 $3,580，低于审核时用的 $4,333。
现在加上每月 $1,000 的车贷。TDS 变成起决定作用的限制，最高房贷额降到约 $591,500：一笔车贷就让他们少了约 $56,000 的贷款能力。
哪些因素会改变所需收入
- 利率。合同利率越低，合格利率也越低，直到触及 5.25% 的下限。
- 摊销期。30 年摊销期会降低审核用月供。以上面 $500,000 的房贷为例，所需收入从约 $118,800 降到约 $112,100。许多贷款机构对首付 20% 的房贷提供三十年摊销期；有保险的房贷则限首次购房者和新房。
- 首付低于 20%。房贷保险费会加到你的房贷里，所以买同一套房需要稍高一点的收入。请用 CMHC 保险计算器算一算。
- 地税和公寓管理费。公寓管理费的一半计入 GDS。每月管理费 $600 的公寓会占用 $300 的 GDS 额度，大约相当于多贷 $45,000。
- 其他负债。还清或整合债务，往往是提高贷款额最快的办法。
哪些收入算数
贷款机构使用能核实的税前收入：工资以工资单和雇主证明信为准；自雇人士通常需要两年的 CRA（加拿大税务局）税务评估通知书（NOA）。奖金、佣金、加班费和租金收入可能部分或全部计入，但通常需要有过往记录。每家贷款机构规定不同，打算依靠不固定收入之前，请先和你的贷款机构或贷款经纪确认。
共同借款人的收入会合并计算，这也是表中显示家庭收入的原因。
下一步
用购房能力计算器算算你自己的数字，用压力测试计算器看看能否通过，并阅读压力测试详解。记住，能批下来的房贷额是上限，而不是目标：预算里要给房屋维修、储蓄以及续约时的利率变化留出余地。
资料来源：OSFI，最低合格利率；CMHC，房贷保险的一般要求；FCAC（加拿大金融消费者管理局），房贷预批。所有月供和收入均由本站的房贷计算引擎算出。