Les prêteurs n’approuvent pas un prêt hypothécaire selon ce qui vous semble abordable. Ils passent votre revenu au crible de deux ratios, à un taux d’intérêt majoré par la simulation de crise, et le résultat est un plafond ferme. Une fois ce calcul compris, vous pouvez estimer en quelques secondes le revenu nécessaire pour n’importe quel montant de prêt.
Comment les prêteurs convertissent votre revenu en prêt
Trois règles déterminent la réponse :
- La simulation de crise. Votre versement est calculé au plus élevé de votre taux contractuel + 2 % ou de 5,25 % (le taux admissible minimal du BSIF). Avec un taux contractuel de 4,49 %, vous êtes évalué à 6,49 %.
- Ratio d’amortissement brut de la dette (ABD). Le versement hypothécaire admissible, l’impôt foncier, le chauffage et la moitié des frais de copropriété doivent rester sous 39 % du revenu brut du ménage.
- Ratio d’amortissement total de la dette (ATD). Les frais de l’ABD plus tous vos autres paiements de dettes (prêts auto, cartes de crédit, marges de crédit, prêts étudiants, pensions alimentaires) doivent rester sous 44 %.
Les limites de 39 % et de 44 % sont celles de la SCHL pour les prêts assurés. Les prêteurs de prêts non assurés (mise de fonds de 20 % ou plus) peuvent appliquer des limites un peu différentes, mais la plupart restent dans les mêmes eaux. Consultez les ratios ABD et ATD pour savoir ce qui entre dans chacun.
Revenu requis selon le montant du prêt
Hypothèses pour chaque ligne : taux contractuel de 4,49 % (taux admissible de 6,49 %), période d’amortissement de 25 ans, versements mensuels, mise de fonds de 20 % (le prix de la propriété est donc le prêt ÷ 0,8, sans prime d’assurance), impôt foncier de 0,75 % du prix par année, chauffage de 125 $ par mois et aucuns frais de copropriété.
| Prêt hypothécaire | Prix de la propriété | Versement admissible | Revenu requis, sans dettes (ABD 39 %) | Revenu requis avec 500 $/mois de dettes |
|---|---|---|---|---|
| 300 000 $ | 375 000 $ | 2 008 $ | 72 800 $ | 78 200 $ |
| 400 000 $ | 500 000 $ | 2 677 $ | 95 800 $ | 98 600 $ |
| 500 000 $ | 625 000 $ | 3 346 $ | 118 800 $ | 119 000 $ |
| 600 000 $ | 750 000 $ | 4 015 $ | 141 800 $ | 141 800 $ |
| 750 000 $ | 937 500 $ | 5 019 $ | 176 300 $ | 176 300 $ |
| 1 000 000 $ | 1 250 000 $ | 6 692 $ | 233 800 $ | 233 800 $ |
Les revenus sont des revenus bruts (avant impôt) du ménage, arrondis aux 100 $ près. La dernière colonne indique le plus élevé du revenu exigé par l’ABD et de celui exigé par l’ATD (44 %) avec 500 $ par mois d’autres paiements de dettes.
Deux constats ressortent. D’abord, une règle approximative : aux taux actuels, il faut environ 1 $ de revenu pour chaque tranche de 4,20 $ de prêt. Ensuite, un paiement d’auto de 500 $ augmente de plusieurs milliers de dollars le revenu requis pour un petit prêt, mais pour les prêts plus importants, la limite d’ABD de 39 % est déjà la plus contraignante, si bien que la même dette ne change rien. Avec des dettes plus lourdes, l’ATD reprend le dessus.
Exemple concret
Un couple gagne 150 000 $ à deux (12 500 $ par mois). Il vise des propriétés dont l’impôt foncier est d’environ 5 000 $ par année et le chauffage de 125 $ par mois. Il n’a aucune dette, et le meilleur taux qu’on lui a proposé est de 4,49 % sur 5 ans.
- Marge selon l’ABD : 39 % × 12 500 $ = 4 875 $ par mois.
- Moins l’impôt foncier (417 $) et le chauffage (125 $), il reste 4 333 $ pour le versement hypothécaire à 6,49 %.
- Ce versement permet un prêt maximal d’environ 647 500 $ sur 25 ans.
- Son versement réel à 4,49 % serait d’environ 3 580 $ par mois, soit moins que les 4 333 $ auxquels il a dû se qualifier.
Ajoutons maintenant un prêt auto de 1 000 $ par mois. L’ATD devient la limite déterminante et le prêt maximal tombe à environ 591 500 $ : un seul paiement d’auto lui coûte environ 56 000 $ de capacité d’emprunt.
Ce qui fait varier le revenu requis
- Le taux d’intérêt. Un taux contractuel plus bas réduit aussi le taux admissible, jusqu’au plancher de 5,25 %.
- La période d’amortissement. Un amortissement de 30 ans réduit le versement admissible. Pour le prêt de 500 000 $ ci-dessus, le revenu requis passe d’environ 118 800 $ à environ 112 100 $. Trente ans sont offerts par de nombreux prêteurs avec une mise de fonds de 20 %, et pour les prêts assurés des premiers acheteurs et des constructions neuves.
- Une mise de fonds inférieure à 20 %. La prime d’assurance prêt hypothécaire s’ajoute au prêt : il faut donc un peu plus de revenu pour la même propriété. Voyez la calculatrice d’assurance de la SCHL.
- L’impôt foncier et les frais de copropriété. La moitié des frais de copropriété compte dans l’ABD. Un condo dont les frais sont de 600 $ par mois gruge 300 $ de votre marge d’ABD, à peu près l’équivalent d’un prêt plus élevé de 45 000 $.
- Les autres dettes. Rembourser ou consolider vos dettes est souvent la façon la plus rapide de vous qualifier pour davantage.
Quel revenu est pris en compte
Les prêteurs utilisent le revenu brut qu’ils peuvent vérifier : le salaire, au moyen de talons de paie et d’une lettre de l’employeur, et pour les travailleurs autonomes, habituellement deux années d’avis de cotisation de l’Agence du revenu du Canada. Les primes, les commissions, les heures supplémentaires et les revenus de location peuvent compter en partie ou en totalité, généralement seulement s’ils sont établis depuis un certain temps. Chaque prêteur a ses propres règles : vérifiez auprès de votre prêteur ou de votre courtier avant de compter sur un revenu irrégulier.
Les revenus des coemprunteurs s’additionnent, c’est pourquoi le tableau présente le revenu du ménage.
Prochaines étapes
Faites vos propres calculs avec la calculatrice de capacité d’emprunt, vérifiez que vous réussissez le test avec la calculatrice de simulation de crise et lisez la simulation de crise expliquée. N’oubliez pas que le montant pour lequel vous êtes admissible est un plafond, pas un objectif : gardez de la marge dans votre budget pour l’entretien, l’épargne et les variations de taux au renouvellement.
Sources : BSIF, taux admissible minimal; SCHL, exigences générales de l’assurance prêt hypothécaire; ACFC, obtenir une préapprobation hypothécaire. Tous les versements et revenus ont été calculés avec le moteur de calcul hypothécaire de ce site.