加拿大浮动利率房贷与触发利率详解

浮动利率房贷在利率下降时能省钱，利率上升时则会多花钱。至于多花在哪里，取决于很多借款人签约时没注意的一个细节：你的月供是随利率变动，还是保持不变、只是利息和本金的比例在变。第二种情况，就涉及到触发利率。

利率是怎么定的

浮动利率是以贷款机构的最优惠利率（prime）为基准报价的，例如 prime 减 0.75%，或 prime 加 0.50%。这个折扣或加价在整个合同期内固定不变。prime 由各贷款机构自行设定，实际上会随着加拿大央行调整政策利率而变动。央行每年在八个预定日期公布利率决定。

所以，如果 prime 是 4.95%，你的房贷是 prime 减 0.75%，你实际付 4.20%。如果加拿大央行加息 0.25%，你的贷款机构把 prime 调到 5.20%，你的利率就变成 4.45%。

月供可调型（通常叫 ARM）：prime 每变一次，月供就跟着升降，所以你始终能按原定摊销期还清房贷。每次变动都会立刻反映在你的预算上。
月供固定型（通常叫 VRM）：月供保持不变。利率上升时，每期月供中付利息的部分变多，还本金的部分变少；利率下降时，还本金的部分变多。你的预算不受影响，但还清房贷的时间会变。

签约前问清楚你签的是哪一种。各家贷款机构的叫法不同，而两者的差别只有在利率变动时才会显现出来。

这两个术语适用于月供固定型浮动房贷，但它们不是一回事。

触发利率（trigger rate）：在这个利率下，你的常规月供只够付利息，一分钱都还不到本金。超过这个利率，月供连利息都不够付。贷款机构一般会把没付的利息加到你的贷款余额里，于是你欠的钱越来越多。这叫做负摊销（negative amortization）。
触发点（trigger point）：你的贷款余额增长到超出贷款机构可接受比例（例如相对于房屋价值的比例）的那个点。一旦到了触发点，你就必须采取行动：提高月供、一次性提前还款，或者还清余额。具体的触发点写在你的房贷合同里。

对于月供固定型浮动房贷，受联邦监管的贷款机构必须在房贷协议或披露文件中注明触发利率，并说明合同期内利率可能上升。

你贷了 $500,000 的浮动利率房贷，利率 4.20%，摊销期 25 年，月供固定。月供为 $2,684.59。下面的数字是近似值：假设利率在期初就变动，并按简单月息计算；贷款机构的精确计算取决于他们对浮动利率利息的复利方式。

触发利率大约等于月供乘以 12，再除以贷款余额：

$2,684.59 × 12 ÷ $500,000 ≈ 6.44%

所以在这个例子里，利率要上涨约 2.25 个百分点才会碰到触发利率。随着你还掉本金，余额减少，触发利率会略微上升，合同期后段的空间也会稍大一些。

注意在远未到触发利率之前会发生什么。在 5.20% 时，月供不变，但还本金的金额已经少了将近一半。按现在的进度，还清房贷要花的时间会远远超过 25 年——而这很容易被忽略，因为你银行账户里的扣款没有任何变化。

再对比月供可调型。如果利率马上升到 5.20%，要保持 25 年还清，月供需要约 $2,965，每月多出约 $281。你会立刻感受到月供上涨，但还清房贷的日期不会推迟。

查出你的触发利率：看你的房贷文件或年度对账单，或者直接问贷款机构。
主动提高月供。大多数贷款机构允许你在提前还款额度内提高月供，这样本金就能继续减少。
一次性提前还款：如果你有存款，而它的收益低于你的房贷利率。
考虑转为固定利率。很多浮动利率房贷可以在同一贷款机构转成固定利率合同期。查看合同里的条件和费用，并比较对方给出的固定利率。
尽早联系贷款机构。FCAC（加拿大金融消费者管理局）要求受联邦监管的贷款机构为可能陷入财务困难的借款人提供纾困措施，并把面临负摊销的月供固定型浮动房贷列为适用情形之一。

如果因为利率上升，你的贷款余额或剩余摊销期已经偏离原计划，续约时贷款机构很可能会重新设定月供，让房贷回到能按期还清的轨道上。这可能意味着月供大幅上涨。请在合同期结束前尽早用续约计算器算一算，并阅读房贷续约指南。

提前解约浮动利率房贷的违约金通常是三个月利息（请查看你的合同），一般远低于固定利率房贷可能适用的利率差额（IRD），所以适合可能搬家或重新贷款（refinance）的人。如果月供上涨会让你的预算吃紧，它就不太适合你。完整对比请看固定利率与浮动利率房贷，并用违约金计算器比较解约成本。

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