Si vous avez déjà comparé le versement calculé par une banque canadienne avec celui d’une calculatrice en ligne sans obtenir tout à fait le même résultat, la capitalisation en est presque toujours la cause. Les prêts hypothécaires canadiens à taux fixe sont capitalisés semestriellement; la plupart des calculatrices sur Internet capitalisent mensuellement.
La règle
L’article 6 de la Loi sur l’intérêt fédérale exige qu’un prêt hypothécaire à versements globaux indique son taux « calculé annuellement ou semestriellement, mais non à l’avance ». En pratique, tous les prêteurs canadiens affichent des taux fixes capitalisés semestriellement. Le taux affiché, disons 5 %, signifie donc 2,5 % tous les six mois.
Conversion en taux mensuel
Pour facturer l’intérêt chaque mois, le prêteur a besoin du taux mensuel qui, composé sur six mois, donne 2,5 % :
taux mensuel = (1 + 0,05 / 2)1/6 − 1 = 0,41239 %
Une calculatrice à l’américaine utiliserait 5 % ÷ 12 = 0,41667 %. L’écart semble minuscule, mais il s’applique à tout votre solde, chaque mois, pendant 25 ans.
Exemple détaillé
| 500 000 $ à 5 % sur 25 ans | Versement mensuel | Intérêts totaux |
|---|---|---|
| Canadien (capitalisation semestrielle) | 2 908,02 $ | 372 407 $ |
| À l’américaine (capitalisation mensuelle) | 2 922,95 $ | 376 885 $ |
Le versement avec capitalisation semestrielle est inférieur d’environ 15 $ par mois, ce qui représente environ 4 500 $ d’intérêts en moins sur la période d’amortissement.
Autres fréquences de versement
Le même principe s’applique à toutes les fréquences. Avec p versements par année :
taux par versement = (1 + r / 2)2/p − 1
Ainsi, à 5 %, une personne qui paie chaque semaine se voit appliquer (1,025)1/26 − 1 = 0,0950 % par semaine. Nos calculatrices appliquent le bon taux à chaque fréquence, c’est pourquoi les calendriers accélérés et ordinaires donnent exactement les montants affichés par votre prêteur.
Et les prêts à taux variable?
La Loi sur l’intérêt vise les versements globaux, et bien des prêteurs capitalisent les prêts à taux variable mensuellement. Si votre contrat à taux variable indique « composé mensuellement », le calcul à l’américaine s’applique. Vérifiez la déclaration de divulgation : elle doit préciser la fréquence de capitalisation.
À retenir
- Les taux fixes canadiens sont capitalisés deux fois par année, donc le taux mensuel effectif est inférieur au taux ÷ 12.
- Les calculatrices qui n’en tiennent pas compte surestiment votre versement et vos intérêts totaux.
- Toutes les calculatrices de ce site utilisent la capitalisation semestrielle.